Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten.
Eine unbestimmte Vertragsdauer liegt vor, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit aufzulösen, wobei einzelne, bestimmt bezeichnete Kündigungsgründe (zB jene nach
§§ 1117 und
1118 ABGB) unberücksichtigt bleiben.
Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt.
Bei Bestandverträgen mit unbestimmter Dauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem dreifachen Jahreswert zu bewerten (§ 33 TP 5 Abs. 3 GebG stellt im Verhältnis zu
§ 15 Abs. 3 BewG 1955 eine Sondervorschrift dar).
Wird ein Vertrag auf die bestimmte Dauer von weniger als 3 Jahren (zB 2 Jahren) geschlossen, der aber von einem der Vertragspartner jederzeit gekündigt werden kann, so liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vor. Bemessungsgrundlage wäre das dreifache Jahresentgelt. Da der Vertrag jedoch keinesfalls 3 Jahre dauern kann, ist in diesem Fall von der (bestimmten) maximalen Vertragsdauer auszugehen (im Beispiel also zweifaches Jahresentgelt).
Ein Präsentationsrecht des Bestandnehmers enthält nur die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, unter gewissen Bedingungen mit einem vom Mieter vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen Vertrag gleichen oder bestimmten anderen Inhaltes abzuschließen (
VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072 mit Hinweis auf
OGH 28.6.2000, 6 Ob 258/99f).
Ein solches in einem Bestandvertrag eingeräumtes Präsentationsrecht bewirkt in der Regel, dass von einer unbestimmten Vertragsdauer iSd § 33 TP 5 Abs. 3 GebG auszugehen ist (
VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072 mit Hinweis auf
VwGH 17.9.1990, 90/15/0034).
Wird von solch einem Präsentationsrecht Gebrauch gemacht und schließt der Präsentierte mit dem verbleibenden Vertragspartner einen neuen Bestandvertrag, unterliegt dieser der Gebührenpflicht nach § 33 TP 5 GebG (vgl.
VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072 mit Hinweis auf
VwGH 11.9.2014, 2012/16/0023).
Liegt ein Präsentationsrecht vor, ist die Wahrscheinlichkeit der Ausübung dieses Rechtes zu prüfen. Führen Beschränkungen hinsichtlich der Auswahl des präsentierten Vertragspartners (insbesondere betreffend Unternehmensgruppe, Sitz, Bonität, Pachtzweck usw.) dazu, dass die Wahrscheinlichkeit der Ausübung des Präsentationsrechtes gering ist, liegt keine unbestimmte Vertragsdauer aufgrund eines Präsentationsrechtes vor. Die Prüfung der Wahrscheinlichkeit hat im Einzelfall zu erfolgen.
Demgegenüber liegt ein Weitergaberecht vor, wenn der Bestandgeber (etwa schon im Bestandvertrag) von vornherein zustimmt und dem Bestandnehmer das Recht einräumt, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Bestandverhältnis auf einen Dritten mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Bestandnehmer wird, ohne dass es einer (weiteren) Erklärung des Bestandnehmers bedarf (
VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072 mit Hinweis auf
OGH 18.12.2001, 5 Ob 201/01x, und die Beschlüsse des
OGH 17.12.2003, 9 Ob 84/03y, und 18.11.2014,
5 Ob 152/14k).
Die Ausübung eines Weitergaberechtes führt zu keiner Auflösung des ursprünglichen Vertrages. Das ursprüngliche Bestandverhältnis wird nach Ausübung des Weitergaberechtes mit dem neuen Bestandnehmer fortgesetzt, sodass die Vereinbarung des Weitergaberechtes keine Auswirkung auf die ursprünglich vereinbarte Bestandvertragsdauer hat. Die Vereinbarung eines Weitergaberechtes führt nicht zu einer unbestimmten Vertragsdauer.
Für die Beurteilung, ob ein Präsentations- oder Weitergaberecht vorliegt, ist der Inhalt des Rechtes, und nicht seine Bezeichnung, maßgeblich.
Folgende Kriterien können für ein Weitergaberecht sprechen, auch wenn dieses im Vertrag als Präsentationsrecht bezeichnet wird:
- Die bereits abgelaufene Vertragsdauer mit dem Bestandnehmer und die verbleibende Vertragsdauer mit dem Dritten werden zusammengerechnet (keine Änderung der ursprünglichen Gesamtdauer);
- Optionen auf Vertragsverlängerungen werden durch den Dritten übernommen;
- der Bestandgeber ist verpflichtet, einen Vertrag mit demselben Inhalt und denselben Konditionen abzuschließen.
