Baukosten- und Finanzierungsbeiträge sind in die Bemessungsgrundlage der Gebühr einzubeziehen; dies jedoch nur anteilsmäßig, wenn sie als wiederkehrende Leistungen anzusehen sind (siehe
).
Auch der Wert der vom Bestandnehmer vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Leistung von bestimmten Investitionen ist in die Bemessungsgrundlage für die Gebühr einzubeziehen.
Bei der Höhe der einzubeziehenden Investitionskosten kommt es nur auf die vertraglich bedungenen Leistungen (in ungefährer Höhe der Ausbaukosten) und nicht auf die tatsächlich erbrachten Leistungen an (
).
Wird im Bestandvertrag zwischen dem Bestandgeber und dem Bestandnehmer vereinbart, dass der Bestandnehmer dem Bestandgeber die auf den Bestandzins entfallende Umsatzsteuer zu ersetzen hat, ist diese in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, weil Schuldner der Umsatzsteuer nicht der Bestandnehmer, sondern der Bestandgeber ist und der Bestandnehmer eine dem Bestandgeber obliegende Leistung übernimmt.
Geht aus der Urkunde nicht hervor, dass sich der Bestandnehmer zur Tragung der Umsatzsteuer verpflichtet hat, ist die Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage nicht einzubeziehen.
Folgende Formulierungen in der Urkunde sprechen für die Einbeziehung der Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage:
- Es wird der Bestandzins inklusive Umsatzsteuer geschuldet;
- Es wird der Bestandzins samt gesetzlicher Umsatzsteuer geschuldet;
- Es wird der Bestandzins zuzüglich Umsatzsteuer geschuldet;
- Sämtliche Beträge verstehen sich inklusive Umsatzsteuer;
- Es wird der Bestandzins allenfalls mit Umsatzsteuer geschuldet (siehe Rz 1096 ff);
- Der Vermieter kann in die Umsatzsteuerpflicht optieren.
Die Umsatzsteuer ist bei vertraglicher Vereinbarung auch dann in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn sie tatsächlich nicht oder nicht an den Bestandgeber geleistet wird, zB bei Eintritt von Reverse Charge. Dies gilt auch unabhängig vom Leistungsort nach dem UStG 1994 (zB Umsatzsteuerpflicht in Deutschland).
