4.5.2. Betätigungen im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 LVO

Unter einem absehbaren Zeitraum zur Möglichkeit der Erzielung eines wirtschaftlichen Gesamterfolges bei einer Vermietungstätigkeit ist eine Zeitspanne zu verstehen, die zum getätigten Mitteleinsatz bei Betrachtung der Umstände des konkreten Falles in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht.

Absehbar ist ein solcher Zeitraum, der insbesondere im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und zur verkehrsüblichen Finanzierungsdauer für die Abdeckung des insgesamt getätigten Aufwandes bis zur Erzielung des wirtschaftlichen Gesamterfolges nach bestehender Übung in Kauf genommen wird. Maßstab ist hierbei die Übung jener Personen, bei denen das Streben nach der Erzielung von Einkünften beherrschend im Vordergrund steht und anderweitige Motive, etwa jenes nach Kapitalanlage, späterer Befriedigung eines Wohnbedürfnisses oder Steuervermeidung für ihr Handeln nicht maßgebend sind. Handeln nach dem Wirtschaftlichkeitsprinzip schließt längerfristige Rentabilitätsberechnungen nicht aus.

Eine Zeitspanne, die nach den wirtschaftlichen Gepflogenheiten des betroffenen Verkehrskreises als übliche Rentabilitätsdauer des geleisteten Mitteleinsatzes kalkuliert wird, muss noch als absehbar gelten (VwGH 3.7.1996, 93/13/0171; VwGH 3.7.2003, 99/15/0017; VwGH 31.5.2006, 2001/13/0171; VwGH 22.3.2010, 2010/15/0036).

Beginnt der absehbare Zeitraum vor dem 1.1.2024 zu laufen, beträgt er 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben; zum verlängerten absehbaren Zeitraum ab 1.1.2024 vgl. Rz 90a).

Das Ausmaß des absehbaren Zeitraumes errechnet sich stichtagsbezogen.

Die Rz 61 (Verlängerung des absehbaren Zeitraumes durch vorweggenommene Werbungskosten), Rz 62 (gesetzliche Einnahmenbeschränkungen) und Rz 66 (Betätigungsbeginn nach endgültiger Annahme von Liebhaberei) sind sinngemäß anzuwenden.

Beginnt die Betätigung iSd § 1 Abs. 2 Z 3 LVO nach dem 31.12.2023, oder fallen ab diesem Zeitpunkt bei späterem Betätigungsbeginn erstmalig Aufwendungen an, beträgt der absehbare Zeitraum 25 Jahre ab dem Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw. 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen der Aufwendungen (§ 8 Abs. 4 LVO idF BGBl. II Nr. 89/2024). Der absehbare Zeitraum von 25 bzw. 28 Jahren gilt auch in jenen Fällen, in denen die Liebhabereibeurteilung in Bezug auf das maßgebende Objekt infolge einer Änderung der Bewirtschaftung neuerlich anzustellen ist. Auch durch Übertragung der Einkunftsquelle kann ein neuer absehbarer Zeitraum zu laufen beginnen (vgl. Rz 22).

Das Ausmaß des absehbaren Zeitraumes errechnet sich stichtagsbezogen.

Beispiel 1:

Im Hinblick auf die Vermietung einer Eigentumswohnung fallen am 11.2.2024 erstmals Ausgaben an. Die Vermietung beginnt am 1.11.2025.

Der absehbare Zeitraum umfasst den Zeitraum 11.2.2024 bis 1.11.2050 (das sind 25 Jahre ab Beginn der Vermietung zuzüglich etwas mehr als 20 Monate für die vor der Vermietung liegende Phase).

Beispiel 2:

Im Rahmen der Sanierung einer Eigentumswohnung fallen am 11.2.2023 erstmals Aufwendungen an. Die Vermietung der Wohnung beginnt am 1.11.2024.

Der absehbare Zeitraum umfasst den Zeitraum 11.2.2023 bis 1.11.2044 (das sind 20 Jahre ab Beginn der Vermietung zuzüglich etwas mehr als 20 Monate für die vor der Vermietung liegende Phase). Auch wenn die Vermietung nach dem 31.12.2023 begonnen hat, kommt der verlängerte Zeitraum von 25 Jahren nicht zur Anwendung, weil die Aufwendungen bereits am 11.2.2023 angefallen sind, sodass der absehbare Zeitraum mit diesem Datum und damit vor dem 31.12.2023 begonnen hat.

Beispiel 3:

Am 14.8.2015 wird eine Eigentumswohnung gänzlich fremdfinanziert erworben. Die Vermietung derselben beginnt am 1.11.2016. Das Darlehen wird am 16.5.2024 außerplanmäßig zur Gänze vorzeitig rückgezahlt.

Der absehbare Zeitraum umfasst zu Beginn der Vermietung den Zeitraum 14.8.2015 bis 1.11.2036 (das sind 20 Jahre ab Beginn der Vermietung zuzüglich etwas mehr als 14 Monate für die vor der Vermietung liegende Phase).

Die außerplanmäßige vorzeitige Tilgung des Darlehens mit 16.5.2024 ist in diesem Fall als eine Änderung der Bewirtschaftungsart zu qualifizieren (siehe Rz 97). Mit diesem Stichtag beginnt ein neuer absehbarer Zeitraum für die Liebhabereibeurteilung zu laufen. Der absehbare Zeitraum beginnt nach dem 31.12.2023 und umfasst somit den Zeitraum 16.5.2024 bis 16.5.2049 (25 Jahre).

Der absehbare Zeitraum für die Liebhabereibeurteilung von Beginn der erstmaligen Vermietung bis zur Änderung der Bewirtschaftungsart erfährt keine Änderung.

Die Rz 61 (Verlängerung des absehbaren Zeitraumes durch vorweggenommene Werbungskosten), Rz 62 (gesetzliche Einnahmenbeschränkungen) und Rz 66 (Betätigungsbeginn nach endgültiger Annahme von Liebhaberei) sind sinngemäß anzuwenden.

Im Zweifel ist anhand einer Prognoserechnung (siehe Rz 65a ff) zu dokumentieren, dass bei einer Bewirtschaftung im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 LVO innerhalb des absehbaren Zeitraumes eine Einkunftsquelle vorliegt (VwGH 28.2.2012, 2009/15/0192; VwGH 28.6.2006, 2002/13/0036).

Der Nachweis, dass bei einer Betätigung im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 LVO die Art der Bewirtschaftung die Erzielung eines positiven Gesamtergebnisses innerhalb des absehbaren Zeitraumes erwarten lässt, obliegt dem Steuerpflichtigen. Dieser hat die begründete Wahrscheinlichkeit der Erzielung des positiven Gesamtergebnisses nachvollziehbar auf Grund konkreter und mit der wirtschaftlichen Realität einschließlich der bisherigen Erfahrungen übereinstimmenden Bewirtschaftungsdaten darzustellen (VwGH 27.4.2011, 2008/13/0162; VwGH 24.5.2012, 2009/15/0075).

Eine geplante realistische Fremdmitteltilgung nach Rz 97 ff ist jedenfalls in die Prognoserechnung aufzunehmen. Ergibt sich aus der Prognose, dass der Gesamtüberschusszeitraum in einem Missverhältnis zum absehbaren Zeitraum steht, spricht dies von vornherein für Liebhaberei.

Zusatzinformationen:

Betroffene Normen:

• § 2 Abs. 4 Liebhabereiverordnung, BGBl. Nr. 33/1993