LVwG Niederösterreich LVwG-AV-68/001-2018

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrs-senat 1 unter dem Vorsitz des Richters Hofrat Dr. Kindermann- Zeilinger im Beisein der Richterin Mag. Hedwig Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte OG in ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 11. Dezember 2017, Zl. ***, mit welchem der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 20. Oktober 2016, BRZ: ***, abgeschlossen zwischen C, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und A, geb. ***, ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke:

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mit einem Flächenausmaß von insgesamt 7,1503 ha, abgewiesen worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 07. Dezember 2018, in der nichtöffentlichen Sitzung am 14. März 2019

zu Recht erkannt:

I.

Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

II.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25 a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten vom 11.12.2017, Zl. ***, wurde der Antrag des A auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Kaufvertrages vom 20.10.2016, BRZ: ***, abgeschlossen zwischen C, geb. ***, ***, ***, als Verkäufer einerseits und A, geb. ***, ***, ***, als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke

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mit einem Flächenausmaß von insgesamt 7,1503 ha und einen Kaufpreis von € 100.000,00, abgewiesen.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 1, 2, 3, 4, 6 Abs. 2 Z 1 und 2, § 7 Abs. 1 und die §§ 11 und 37 Abs. 1 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl 6800 - 5 (NÖ GVG).

Begründet wird dieser Bescheid im Wesentlichen damit, dass A derzeit Eigentümer von 53.165 m² forstwirtschaftlicher Fläche und von 31.137 m² landwirtschaftlicher Fläche sei. Das durchschnittliche land- und forstwirtschaftliche Einkommen der letzten drei Jahre, 2013 bis 2015, habe € 6.125,-- pro Jahr betragen. Mit den verfahrensgegenständlichen Grundstücken Nr. ***, ***, ***, ***, ***, *** zum ideellen Hälfteanteil von 35.751,50 m² würde A über landwirtschaftliche Flächen im Gesamtausmaß von 66.888,50 m² verfügen.

Unter Berücksichtigung der mit Kaufvertrag vom 16.02.2017 neu erworbenen landwirtschaftlichen Grundstücken Nr. ***, *** und *** im Ausmaß von 5.824 m² lasse sich unter Bezugnahme der bisherigen Einkommenssteuerbescheide aus 2014 und 2015 lediglich ein weiteres durchschnittliches landwirtschaftliches Einkommen von € 501,-- erzielen.

A betreibe in ***, ***, eine Immobilienkanzlei, sei akademisch geprüfter Immobilienfachberater, Immobilientreuhänder, -verwalter,-makler und Bauträger, geprüfter und eidesstattlich verpflichteter Sachverständiger für Immobilien, Lehrbeauftragter an der Universität *** und der *** Universität *** und übe auch einige Vortragstätigkeiten aus.

Das Betriebskonzept des Grundverkehrsverfahrens zur GZ *** aus dem Jahr 2014 sei dem Verfahren vor der belangten Behörde beigefügt worden und sei darin erklärt worden, dass der landwirtschaftliche Besitz durch den Kauf vergrößert werden solle. Es bestehe keine Tierhaltung, obwohl das Betriebskonzept davon ausgehe, dass ab Frühjahr 2015 eine Schafzucht sowie deren Nebenprodukte als zusätzliche landwirtschaftliche Nutzung erfolge. Als weitere Nutzung würden im Betriebskonzept ein nicht näher bezeichneter Obstbau und eine Vermarktung über einen Imbissstand geplant sein. Die geplanten landwirtschaftlichen Tätigkeiten seien bisher noch nicht umgesetzt worden und im anhängigen Verfahren keine konkreten Angaben zur Nutzung der kaufgegenständlichen Flächen gemacht worden. Aus agrartechnischer Sicht liege derzeit kein landwirtschaftlicher Betrieb und auch kein nachvollziehbares Betriebskonzept vor, aus dem eine landwirtschaftliche betriebliche Tätigkeit abgeleitet werden könne. Der gegenständliche Erwerb könne somit nicht zur Erhaltung oder Stärkung der Landwirtschaft beitragen.

Die von A vorgelegten Teilnahmebestätigungen an diversen Kursen bzw. Seminaren würden aus fachlicher Sicht nicht ausreichen, die fachlichen Fähigkeiten zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes zu belegen. Der Kauf einer Broschüre des NÖ Landeszuchtverbandes für Schafe und Ziegen, sowie die Teilnahme am eintägigen Kurs „Einstieg in die Schafhaltung“ könnten nicht als landwirtschaftliche Ausbildung gewertet werden. Das Seminar „Die Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften“ vermittle keine Ausbildung bezüglich angewandter Pflanzen- und Tierproduktion, wie sie zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebes benötigt werde.

Auf Grund der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens (Gutachten des Amtssachverständigen, Nachweise über das Einkommen aus nicht landwirtschaftlicher Tätigkeit und des voraussichtlichen Einkommens aus der Land- und Forstwirtschaft) und der Einkommenssteuerbescheide aus 2014 und 2015, wonach sich ein durchschnittliches landwirtschaftliches Einkommen von 10,67 % und ein nicht landwirtschaftliches Einkommen von 89,33 % ergebe, sei eine erhebliche Bestreitung des Lebensunterhaltes mit dem voraussichtlichen land- und forstwirtschaftlichen Einkommen nicht zu erzielen, da dieses eben lediglich 10,67 % des Gesamteinkommens betrage.

Im grundverkehrsbehördlichen Verfahren zur Zahl *** sei die Genehmigung deshalb erteilt worden, weil kein Interessent innerhalb der Kundmachungsfrist sein Interesse am Erwerb verbindlich bekannt gegeben habe. Wenn auch die Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft prozentuell gestiegen seien, erreiche der land- und forstwirtschaftliche Betrieb nicht die Deckung des gesetzlichen Mindestanteiles von 25 % des Gesamteinkommens.

E erwirtschafte auf Grund der Einkommenssteuerbescheide 2014 und 2015 im Durchschnitt ein jährliches landwirtschaftliches Einkommen von 69 % und ein jährliches außerlandwirtschaftliches Einkommen von 31 % aus einer geringfügigen Beschäftigung beim Maschinenring und einer Vermietungstätigkeit.

F beziehe gar kein außerlandwirtschaftliches Einkommen und bewirtschafte Eigenflächen im Ausmaß von 95,6295 ha und zugepachtete Flächen von 27,24 ha.

Beiden Interessenten komme die Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes zu. Da (demgegenüber) A kein Landwirt sei und zumindest ein Interessent sein Interesse an den Grundstücken verbindlich bekannt gegeben habe, habe die Grundverkehrsbehörde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilen können.

Gegen diesen Bescheid hat der Antragsteller A, rechtsanwaltlich vertreten, Beschwerde erhoben, in der beantragt wird, eine mündliche Verhandlung durchzuführen sowie in der Sache selbst zu entscheiden und den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass dem Antrag des Antragstellers vom 16.11.2016 auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung für den zwischen dem Antragsteller und C am 20.10.2016 abgeschlossenen Kaufvertrag stattgegeben werde, in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung und zur neuerlichen Entscheidung an die belangte Behörde zurückzuverweisen.

Begründend wurde nach ausführlicher Darlegung des Sachverhalts zusammengefasst ausgeführt, dass sich der Beschwerdeführer durch den angefochtenen Bescheid in seinen gesetzlich gewährleisteten subjektiven Rechten und seinen verfassungsrechtlich gewährleisteten Grundrechten verletzt erachte, weil ihm rechtswidrig und ungerechtfertigt die Erteilung der beantragten grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des zwischen ihm und C abgeschlossenen Kaufvertrages versagt worden sei. Der Bescheid leide an Rechtswidrigkeit in Folge fehlender Tatsachenfeststellungen, Rechtswidrigkeit in Folge von Verfahrensmängeln, Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit in Folge Verletzung von verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten.

Zunächst wird beanstandet, dass die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid ihre rechtliche Beurteilung gefällt habe, ohne die dafür notwendigen, entsprechenden Tatsachenfeststellungen getroffen zu haben. So habe sie es verabsäumt Tatsachenfeststellungen zu treffen, auf Grund welcher das Vorliegen oder Nichtvorliegen der Landwirteeigenschaft des Beschwerdeführers rechtlich ableitbar gewesen wäre. Dem Bescheid fehle es daher bereits an wesentlichen Elementen und erfülle dieser nicht einmal die Mindestformerfordernisse. Die angefochtene schriftliche Erledigung sei daher nichtig und aufzuheben.

Der belangten Behörde sei darüber hinaus ein Verfahrensfehler insofern unterlaufen, als sie es verabsäumt habe, den Beschwerdeführer als Partei einzuvernehmen. Auch habe sie übersehen, dass die Amtssachverständige es verabsäumt habe, den Betrieb des Beschwerdeführers zu besichtigen. Die Amtssachverständige habe lediglich ein Interesse gehabt, die Kanzleiräumlichkeiten des Beschwerdeführers zu besichtigen. Die Angaben, dass der Beschwerdeführer eine gemeinsame Begehung vor Ort nicht für erforderlich gehalten habe, seien unrichtig. Das Anbot des Beschwerdeführers den Betrieb gemeinsam mit der Sachverständigen zu besichtigen sei allerdings nach wie vor aufrecht und sei die belangte Behörde ihrem Ermittlungsauftrag sowie dem Beweisantrag nicht ausreichend nachgekommen. Hätte die Behörde bzw. die Amtssachverständige diese Besichtigung vorgenommen, wäre sie zwangsläufig zu einem anderen Ergebnis gelangt.

Das eingeholte Gutachten sei darüber hinaus mangelhaft und hätte es eines Ergänzungsauftrages seitens der belangten Behörde bedurft. Auch diesbezüglich liege ein Verfahrensmangel vor. Dem Gutachten seien beispielsweise keinerlei Stellungnahmen zum Interessenten F zu entnehmen. Die Sachverständige habe es zudem auch unterlassen, eine Prognosestellungnahme zum Beschwerdeführer abzugeben. Zudem sei das Gutachten insoweit aktenwidrig, als die Sachverständige ein Einkommen des Beschwerdeführers mit „€ 40,00 (!)“ anführe, wohingegen dieses Einkommen bereits im Jahr 2014 € 8.584,97 betragen habe. Auch die im Gutachten erfolgten Angaben zum land- und forstwirtschaftlichen Einkommen würden von der Sachverständigen verzerrt widergegeben. Die Angaben zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen würden pro Jahr angegeben, demgegenüber werde das land- und forstwirtschaftliche Einkommen durchschnittlich betrachtet. Die Sachverständige komme in ihrem Gutachten aber jedenfalls zum Ergebnis, dass der Beschwerdeführer bereits forstwirtschaftliche Einkünfte erziele und somit Forstwirt sei.

Eine Aktenwidrigkeit des Gutachtens liege auch hinsichtlich des Einkommens des Interessenten E vor, welcher laut den vorliegenden Unterlagen neben bezogenen Förderungen ausschließlich über ein Einkommen aus Vermietung und Verpachtung verfügen dürfte. Diese Unterlagen würden jedoch im Widerspruch zu dem von der Sachverständigen im Gutachten diesbezüglich festgehaltenen Einkommen stehen.

Auch seien die Ausführungen der Sachverständigen im Zusammenhang mit dem Erwerb der gegenständlichen Flächen nicht nachvollziehbar. Die Sachverständige bejahe darin die forstwirtschaftliche Tätigkeit des Beschwerdeführers und ein land- und forstwirtschaftliches Einkommen, sodass dem Beschwerdeführer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung aus diesem Grund zu erteilen gewesen wäre. Die belangte Behörde würde einer Rosinentheorie folgen, zumal sie sämtliche Aspekte außer Acht lasse bzw. negiere, welche für den Beschwerdeführer sprechen würden, während sie mangelhafte und nicht nachvollziehbare Elemente unrichtig würdige.

Man habe es auch unterlassen, bezüglich der Person des F zur Erhebung seiner Landwirteeigenschaft und seines landwirtschaftlichen und außerlandwirtschaftlichen Einkommens eine Stellungnahme samt Unterlagen anzufordern. Man habe diesbezüglich lediglich auf ein anderes Verfahren verwiesen. Dies sei mangelhaft, da sich auch zwischenzeitig wesentliche Änderungen ergeben hätten können und sei darin ebenfalls ein Verfahrensmangel zu sehen. Ebenso wie vom Beschwerdeführer hätte die Behörde von F entsprechende Einkommenssteuerbescheide der letzten drei Jahre einzufordern gehabt. Jedenfalls seien dem Beschwerdeführer keine Unterlagen jemals weitergeleitet worden, auch sei er vom Einlangen solcher Unterlagen nicht verständigt worden und liege darin ebenfalls ein Verfahrensmangel.

Auch dürfe nicht übersehen werden, dass seitens der Judikatur ein Anbotspreis, der weit über dem üblichen Preis liege, hier fast um 100 % höher, als spekulativ einzustufen sei und zum Verlust der Interessentenstellung führe. Daher handle es sich bei F um keinen Interessenten. Auch der Interessent E habe keine umfassende Stellungnahme samt Urkundenvorlage erstattet. Darüber hinaus ergäbe sich aus den vorliegenden Unterlagen, dass ein Betrieb von seinem Jahreseinkommen nicht existieren könnte, bzw. er jedenfalls den aufzunehmenden Kredit für den Ankauf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft sich nicht leisten könne.

Weiters unterliege die belangte Behörde einem Rechtsirrtum, da sie übersehe, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG schon deshalb zu erteilen gewesen wäre, weil der Käufer die Landwirteeigenschaft im Sinne des Grundverkehrsgesetzes besitze. Selbst für den Fall, dass er seinen Lebensunterhalt derzeit erst zu rund 14 % von seinem Einkommen aus der Landwirtschaft bestreite (und nicht zu 10 % - wie von der belangten Behörde festgestellt), wäre im Fall einer Prognoseerstellung durch die Amtssachverständige diese hinsichtlich des Beschwerdeführers jedenfalls positiv ausgefallen und wäre der Beschwerdeführer zumindest im Ergebnis jedenfalls unter den Landwirtebegriff des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zu subsumieren gewesen.

Der Beschwerdeführer wolle nämlich seinen bestehenden Forstwirtschaftsbetrieb um eine landwirtschaftliche Tätigkeit (Schafzucht) erweitern und seinen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit gemeinsam mit seinen Familienangehörigen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt seiner Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten. Das Erreichen einer 25 %-Grenze in dem Sinn, dass aus der Bewirtschaftung der Lebensunterhalt zumindest zu einem erheblichen Teil bereits faktisch bzw. tatsächlich bestritten werden müsse, sei dem Wortlaut des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG nach nicht vorausgesetzt, sondern genüge eine positive Zukunftsprognose.

Unabhängig davon verstoße der angefochtene Bescheid gegen die Judikatur des EuGH zu den diversen Grundverkehrsgesetzen in Österreich, wonach Selbstbewirtschaftung und Bestreitung des Lebensunterhaltes unions- und verfassungsrechtlich keine zulässigen Kriterien darstellen dürften. Hierdurch komme es zu einer unzulässigen Inländerdiskriminierung. Ausländische Stiftungen und Gesellschaften könnten nach der Judikatur des EuGH ohne Rücksicht auf das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung und des Unterhalts land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz erwerben, wohingegen es dem Beschwerdeführer als österreichischem Staatsbürger verwehrt werde. Sollte man dem Beschwerdeführer die Genehmigung nicht erteilen, führe dies dazu, dass auch eine Beschränkung der Erwerbsfreiheit des Beschwerdeführers vorliege, insbesondere werde der Beschwerdeführer in seinem Recht auf freie Berufsausübung im Sinne des Art. 6 Staatsgrundgesetz beschränkt.

Zudem sei das Anbot des Interessenten F rein spekulativer Natur und diene lediglich dazu, den Erwerb durch den Beschwerdeführer zu verhindern. Die vom Interessenten angebotene Gegenleistung übersteige den ortsüblichen Verkehrswert bei Weitem und erheblich. Jedenfalls stelle das Angebot eine Gegenleistung im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG dar und wäre F die grundverkehrsbehördliche Genehmigung jedenfalls nicht zu erteilen. Darüber hinaus sei zu erwähnen, dass F lediglich geringfügig höhere Beiträge zur bäuerlichen Sozialversicherung, gemessen an dessen landwirtschaftlichem Besitz, gegenüber dem Antragsteller bezahle und sich aus dem vorliegenden Akteninhalt nicht nachweislich ergebe, dass der Interessent F einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb zur Deckung seines Lebensunterhaltes bzw. des Lebensunterhaltes der Familie zu einem erheblichen Teil führe. Eine differenzierende Behandlung des Beschwerdeführers im Vergleich zuF erscheine daher nicht gerechtfertigt und stelle eine willkürliche Ungleichbehandlung dar.

Auch E könnte eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG nicht erteilt werden, zumal dem Akteninhalt lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Ausmaß von € 3.775,66 zu entnehmen seien. Jedenfalls könne der von ihm für den möglichen Erwerb aufzunehmende Kreditbetrag nicht gesichert zurückgezahlt werden. E könne im Übrigen seinen Betrieb ausschließlich auf Grund von Förderungen, auf welche kein Rechtsanspruch bestehe, aufrechterhalten, sodass sich schon hieraus ergebe, dass der positiv bilanzierende Betrieb des Beschwerdeführers weit gesünder sei.

Insgesamt liege jedenfalls neben dem Beschwerdeführer kein Interessent vor, welchem eine Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG erteilt werden könnte, sodass wiederum im Ergebnis dem Beschwerdeführer die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen gewesen wäre. Der angefochtene Bescheid würde auch einen unzulässigen Eingriff in die Privatautonomie des Vertragspartners darstellen und hätte es jedenfalls zu einer Genehmigung des Vertrages kommen müssen.

Beantragt wurde neben Einvernahme der Parteien auch die Beischaffung des Aktes der Bezirkshauptmannschaft St. Pölten als Grundverkehrsbehörde St. Pölten zur Zl. ***.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens wurde seitens des Landesverwaltungs-gerichts Niederösterreich für den 07.12.2018 eine öffentliche mündliche Verhandlung anberaumt und gleichzeitig ein agrartechnischer Amtssachverständiger zur Befund- und Gutachtenserstattung zu nachstehenden Beweisthemen beauftragt:

1. Bewirtschaftet der Antragsteller A derzeit aus agrartechnischer Sicht einen landwirtschaftlichen Betrieb – allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern?

2. Wie hoch ist sein derzeitiges landwirtschaftliches Einkommen?

3. Ist das vom Antragsteller vorgelegte Betriebskonzept betreffend die Pferdezucht bzw. Schafzucht im Hinblick auf den Kauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke realistisch und ab welchem Zeitpunkt erscheint es gegebenenfalls umsetzbar bzw. sind die angegebenen Einnahmen des Antragstellers realistisch angegeben? Wie hoch ist das zu erwartende landwirtschaftliche Einkommen nach diesem Betriebskonzept?

4. Sind im Falle einer solchen künftigen Bewirtschaftung durch den Antragsteller A aus agrartechnischer Sicht die dazu erforderlichen Fähigkeiten auf Grund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit belegt?

5. Bestehen auf Grund der beabsichtigten Bewirtschaftung aus agrartechnischer Sicht Bedenken, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke einer leistungsfähigen bäuerlichen Landwirtschaft bzw. einem wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Grundbesitz erhalten bleiben?

6. Wie groß ist die durchschnittliche landwirtschaftliche Betriebsgröße in Österreich?

Aufgrund dieses Auftrages hat der Amtssachverständige Erhebungen vor Ort durchgeführt und den Beschwerdeführer zur Vorlage verschiedener weiterer Unterlagen (Einkommenssteuerbescheide 2016 und 2017 bzw. Einkommenssteuererklärungen für 2016 und 2017, E1c-Formulare von 2013 – 2017 [Beilage zur Einkommenssteuererklärung bei Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft], aktuelle Aufstellung der im Eigentum vorhandenen Grundstücke, Angaben zur bisherigen Nutzung dieser land- und forstwirtschaftlichen Flächen in den letzten Jahren, Angaben zu den Fähigkeiten einerseits aufgrund fachlicher Ausbildung und andererseits aufgrund praktischer Tätigkeit, letzte SVB-Vorschreibung, letzte Kontonachricht der SVB mit Angaben zum Ausmaß der vorhandenen Flächen nach Kauf der in der Beschwerde erwähnten Grundstücke, ev. andere für die Beurteilung nötige Unterlagen, Information darüber, ob sich zu den bisherigen Schriftstücken/Unterlagen/Angaben allfällige Änderungen ergeben haben) aufgefordert.

In der Folge hat der Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 03.12.2018 Unterlagen vorgelegt, Beweisanträge gestellt sowie die amtswegige Vorlage der Beschwerde an den EuGH angeregt.

Zusammengefasst wurde in diesem Schriftsatz ausgeführt, dass die vom Amtssachverständigen begehrten Formulare für die Jahre 2013 - 2017 (Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einzelunternehmer mit pauschalierten Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft) nicht vorliegen würden, weil der Beschwerdeführer keine pauschalierten Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft habe, sondern seine tatsächlichen Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft laut den dem Amtssachverständigen bereits vorgelegten E1 Formularen (Beilage zur Einkommensteuererklärung E1 für Einzelunternehmerrinnen, Einzelunternehmer (betriebliche Einkünfte) veranschlage.

Ein vom Amtssachverständigen angeforderter Waldwirtschaftsplan liege dem Beschwerdeführer ebenso nicht vor. Dem Beschwerdeführer sei keine gesetzliche Bestimmung bekannt, dass er über einen Waldwirtschaftsplan verfügen müsse. Ein solcher könnte vom Beschwerdeführer allenfalls noch in Auftrag gegeben werden und zu einem späteren Zeitpunkt nachgereicht werden.

Der Amtssachverständige habe den Beschwerdeführer in seiner E-Mail vom 09. November 2018 auch darauf hingewiesen, dass die in den Beilagen zur Einkommensteuererklärung E1 angeführten Beträge bei der Verhandlung durch entsprechende Angaben (zum Beispiel Rechnungen) zu erklären sein würden. Der Beschwerdeführer werde diesem Auftrag gerne nachkommen und die entsprechenden Belege und Rechnungen zur Verhandlung mitnehmen. Im Hinblick darauf werde im Sinne der Gleichbehandlung aller der Antrag gestellt, ebenso den Interessenten F und E die Vorlage derartiger Unterlagen vorzuschreiben.

F möge zudem offenlegen, welche Liegenschaften in seinem Eigentum in der Vergangenheit in Bauland umgewidmet worden seien und von ihm in weiterer Folge nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden seien. Weiters werde darauf hingewiesen, dass F entgegen seiner Darstellung in seiner Stellungnahme vom 14.09.2017 sehr wohl land- und forstwirtschaftliche Flächen nach erfolgter Umwidmung verkauft habe.

Der Beschwerdeführer verfüge aktuell über 55.948 m² forstwirtschaftliche und 34.891 m² landwirtschaftliche Flächen. Seit dem Zeitpunkt des Erlangens dieser Flächen habe er, im Gegensatz zu anderen Interessenten, keine Flächen veräußert.

Der Beschwerdeführer sei Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes mit der Betriebsnummer ***. Der Standort des Betriebes sei im Jahr 2012 bei der Erteilung der Betriebsnummer in ***, ***, gewesen.

Seit April 2015 sei der Beschwerdeführer laut Versicherungsdatenauszug selbständig in der Land- und Forstwirtschaft tätig gewesen. Bereits die Familie des Beschwerdeführers habe einen landwirtschaftlichen Betrieb geführt. Aufgrund der damaligen wirtschaftlichen Gegebenheiten habe dieser Betrieb jedoch eingestellt werden müssen. Der Beschwerdeführer beabsichtige einen gesunden landwirtschaftlichen Betrieb zu errichten. Das vormalige Betriebskonzept aus 2014 habe die Umsetzung des Forstbetriebes sowie die Schafzucht vorgesehen, wobei infolge der zu geringen Fläche für die Schafzucht das beabsichtigte Konzept bis zuletzt nicht umgesetzt habe werden können und primär forstwirtschaftliche Aspekte im Vordergrund gestanden wären. Infolge der erst im Juli 2018 erworbenen und hierfür tauglichen Flächen am *** habe sich das Betriebskonzept nunmehr auf Pferdezucht und Forstbetrieb, alternativ Schafzucht, geändert.

Der Beschwerdeführer bewirtschafte seine land- und forstwirtschaftlichen Flächen seit 2012 zum Teil selbst, zum Teil aber auch unter Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Fachkräfte bzw. mit Unterstützung von Landwirten, sofern besondere Kenntnisse oder entsprechende Geräte für die Arbeiten erforderlich seien, die dem Beschwerdeführer nicht vorliegen. Dabei sei jedoch eine Tendenz dahingehend zu erkennen, dass die fremde Unterstützung im Hinblick auf die sich stets steigernden Befähigungen des Beschwerdeführers und den erweiterten Fuhrpark sowie die stets ausbauende Ausstattung des Beschwerdeführers mit Gerätschaften immer weniger in Anspruch genommen werden müsse. In diesem Zusammenhang werde auch darauf hingewiesen, dass der Beschwerdeführer zwischenzeitig sogar selbst Eigentümer eines Traktors sei und auch eine entsprechende Befähigung zum Lenken eines Traktors sowie schwerer LKWs erlangt habe.

Unabhängig davon liege dem Beschwerdeführer die Bestätigung eines befreundeten Landwirtes vor, erforderlichenfalls mit dessen Erfahrungen und dessen Betriebsausstattung, etc. nach Kräften bei der Selbstbewirtschaftung unterstützt zu werden und allenfalls – sollte dem Beschwerdeführer eine Selbstbewirtschaftung wider Erwarten nicht möglich sein – die verfahrensgegenständlichen Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung zu pachten, sodass die Weiterbewirtschaftung jedenfalls gesichert sei.

Aufgrund der zahlreichen Verantwortungsbereiche des Beschwerdeführers habe er trotz Inskription an der Universität für Bodenkultur keine entsprechenden Prüfungen absolvieren können. Er habe aber bereits diverse Seminare besucht, um sich nicht nur in der Praxis, sondern auch in der Theorie im Bereich der Land- und Forstwirtschaft weiterzubilden. Entsprechende Teilnahmebestätigungen seien dem Schriftsatz angeschlossen.

Im Übrigen wird in diesem ergänzenden Schriftsatz die amtswegige Vorlage an den EuGH angeregt. Dazu wurden Auszüge aus einem Rechtsgutachten des D (Wirtschaftsuniversität ***, Institut für Europarecht und Internationales Recht) vorgelegt, aus dem sich ergäbe, dass beachtliche unionsrechtliche Bedenken aufgrund einer möglichen Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit durch die durch das NÖ GVG 2007 geschaffene Rechtslage bestehen würden.

Wörtlich wurde im Schriftsatz aus diesem Rechtsgutachten unter anderem Folgendes zitiert:

„Bereits aus der bisherigen Analyse ergibt sich, dass die in Rede stehenden Regelungen des NÖ GVG 2007 unionsrechtlich bedenklich sind:

- Der kategorische Ausschluss juristischer Personen von der Landwirteeigenschaft selbst im Fall einer Bewirtschaftung eines Grundstückes durch zB von der juristischen Personen beauftragte Landwirte ist im Hinblick auf das Ospelt-Urteil des EuGH unionsrechtlich bedenklich.

- Die Privilegierung von als Interessenten auftretenden Landwirten bzw. Entitäten iSd § 3 Z 4 lit a und b NÖ GVG 2007 gegenüber als Erwerber auftretenden Nicht-Landwirten ist unionsrechtlich bedenklich, weil jene das geplante Rechtsgeschäft zwischen Verkäufer und Nicht-Landwirt verhindern können, jedoch nicht dazu verpflichtet sind, das in Rede stehende Grundstück auch tatsächlich zu kaufen.

- Die Privilegierung von als Interessenten auftretenden Landwirten bzw. Entitäten iSd § 3 Z 4 lit a und b NÖ GVG 2007 gegenüber als Erwerber auftretenden Nicht-Landwirten ist unionsrechtlich bedenklich, weil jene das geplante Rechtsgeschäft zwischen Verkäufer und Nicht-Landwirt verhindern können, jedoch selbst im Falle eines aufgrund des Anbots iSd § 3 Z 4 lit a und b NÖ GVG 2007 zustande kommenden Rechtsgeschäftes nicht dazu verpflichtet sind, das erworbene Grundstück in irgendeiner Form weiter zu bewirtschaften.

- Im Falle der als Interessenten auftretenden Entitäten iSd § 3 Z 4 lit b NÖ GVG 2007 ist zudem darauf hinzuweisen, dass diese das erworbene Grundstück erst innerhalb von fünf Jahren an Landwirte weitergeben müssen und während dieser Zeit eine Bewirtschaftung des Grundstückes auf praktische Schwierigkeiten stoßen dürfte, weil die genannten Entitäten dazu wohl nicht – jedenfalls nicht in der Form der Selbstbewirtschaftung – in der Lage sind.“

Die Rechtslage in Niederösterreich sei im Wesentlichen unverändert geblieben, obwohl vier Vorabentscheidungsverfahren in zahlreichen Bundesländern zu Rechtsänderungen geführt hätten. Die Frage der Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Grunderwerbsbeschränkungen zulasten von Nicht-Landwirten sei unionsrechtlich nach wie vor unzureichend geklärt.

D, habe in seinem Rechtsgutachten unter anderem auch darauf hingewiesen, dass allein der EuGH zur Klärung der Frage zuständig sei, welche Anforderungen die Kapitalverkehrsfreiheit an den Rechtsverkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken stelle und sehe eine diesbezügliche Vorlage an den EuGH als die einzig geeignete Möglichkeit an, in diesem Bereich Rechtssicherheit zu schaffen. Die österreichischen Verwaltungsgerichte als Gerichte im Sinne des Art. 267 AEUV seien unabhängig davon, ob sie selbst von der Unionsrechtswidrigkeit der staatlichen Vorschrift überzeugt seien oder nicht, berechtigt, Fragen der Auslegung der Verträge dem EuGH im Rahmen des Vorabentscheidungsverfahrens vorzulegen. Es würden bereits Zweifel hinsichtlich der Auslegung des Unionsrechts zur Vorlage ausreichen. Für den Fall, dass das erkennende Gericht zum Ergebnis gelangen sollte, dass die Revision an Höchstgerichte nicht zugelassen werde, werde bereits jetzt auf die Stimmen in der Lehre hingewiesen, welche diesfalls ein zweitinstanzliches Gericht als letztinstanzliches und somit vorlagepflichtiges Gericht qualifizieren würden.

Auch der Umstand, dass es sich gegenständlich um einen rein innerstaatlichen Sachverhalt handle, stehe einer Vorlage zur Vorabentscheidung durch den EuGH nicht entgegen. Es sei gerade das österreichische Grundverkehrsrecht ein gutes Beispiel dafür, dass der EuGH regelmäßig Vorabentscheidungsersuchen beantworte, die auf einem rein innerstaatlichen Sachverhalt beruhen würden.

Jedenfalls erlaube sich der Beschwerdeführer höflich anzuregen, das erkennende Gericht möge im Sinne der Rechtssicherheit im niederösterreichischen Grundverkehr einen Vorlageantrag an den EuGH zur Vorabentscheidung richten, wobei mögliche Vorlagefragen beispielsweise lauten könnten wie folgt:

„1. Ist Artikel 63 AEUV, insbesondere im Hinblick auf das Urteil des EuGH vom

23. September 2003, C-452/01 (Ospelt), dahin auszulegen, dass er der

Anwendung einer Rechtsvorschrift entgegensteht, die den rechtsgeschäftlichen

Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes durch eine Person in

jedem Fall verhindert, wenn diese – wenn auch nicht in der Form der

Selbstbewirtschaftung – die weitere land- und forstwirtschaftliche

Bewirtschaftung dieses Grundstückes sicherstellt, jedoch ein Landwirt als

Interessent auftritt, der ein rechtsverbindliches Anbot eines gleichartigen

Rechtsgeschäftes über dieses Grundstück vorlegt, jedoch lediglich zum

ortsüblichen Verkehrswert, wobei für den Fall des Erwerbes durch diesen

Interessenten diesen keine Pflicht zur weiteren land- und forstwirtschaftlichen

Bewirtschaftung trifft?

2. Für den Fall, dass die erste Frage zu verneinen ist:

Ist Artikel 63 AEUV, insbesondere im Hinblick auf das Urteil des EuGH vom

23. September 2003, C-452/01 (Ospelt), dahin auszulegen, dass er der

Anwendung einer Rechtsvorschrift entgegensteht, die den rechtsgeschäftlichen

Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes durch eine Person in

jedem Fall verhindert, wenn diese – wenn auch nicht in der Form der

Selbstbewirtschaftung – die weitere land- und forstwirtschaftliche

Bewirtschaftung dieses Grundstückes durch einen Landwirt als Pächter

sicherstellt, jedoch ein Landwirt als Interessent auftritt, der ein

rechtsverbindliches Anbot eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über dieses

Grundstück vorlegt, jedoch lediglich zum ortsüblichen Verkehrswert, wobei für

den Fall des Erwerbes durch diesen Interessenten diesen keine Pflicht zur

weiteren land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung trifft?

3. Für den Fall, dass auch die zweite Frage zu verneinen ist:

Ist Artikel 63 AEUV, insbesondere im Hinblick auf das Urteil des EuGH vom

23. September 2003, C 452/01 (Ospelt), dahin auszulegen, dass er der

Anwendung einer Rechtsvorschrift entgegensteht, die den rechtsgeschäftlichen

Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes durch eine Person in

jedem Fall verhindert, wenn diese – wenn auch nicht in der Form der

Selbstbewirtschaftung – die weitere land- und forstwirtschaftliche

Bewirtschaftung dieses Grundstückes durch den bereits bisher das

Grundstück bewirtschaftenden Landwirt als Pächter sicherstellt, jedoch ein

Landwirt als Interessent auftritt, der ein rechtsverbindliches Anbot eines

gleichartigen Rechtsgeschäftes über dieses Grundstück vorlegt, jedoch lediglich

zum ortsüblichen Verkehrswert, wobei für den Fall des Erwerbes durch diesen

Interessenten diesen keine Pflicht zur weiteren land- und forstwirtschaftlichen

Bewirtschaftung trifft?

4. Für den Fall, dass auch die dritte Frage zu verneinen ist:

Ist Artikel 63 AEUV, insbesondere im Hinblick auf das Urteil des EuGH vom

23. September 2003, C 452/01 (Ospelt), dahin auszulegen, dass er der

Anwendung einer Rechtsvorschrift entgegensteht, die den rechtsgeschäftlichen

Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes durch eine Person in

jedem Fall verhindert, wenn diese – wenn auch nicht in der Form der

Selbstbewirtschaftung – die weitere land- und forstwirtschaftliche

Bewirtschaftung dieses Grundstückes durch den bereits bisher das

Grundstück bewirtschaftenden Landwirt als Pächter zu den bisherigen

Bedingungen für einen gewissen Zeitraum sicherstellt, jedoch ein Landwirt

als Interessent auftritt, der ein rechtsverbindliches Anbot eines gleichartigen

Rechtsgeschäftes über dieses Grundstück vorlegt, jedoch lediglich zum

ortsüblichen Verkehrswert, wobei für den Fall des Erwerbes durch diesen

Interessenten diesen keine Pflicht zur weiteren land- und forstwirtschaftlichen

Bewirtschaftung trifft?“

Beigelegt waren diesem Schriftsatz folgende Unterlagen:

- Kopie des Führerscheins

- Einkommenssteuerbescheid 2016, bezeichnet als Beilage ./3;

- Konvolut an Grundbuchsauszügen der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen, bezeichnet als Beilage ./4;

- Konvolut an Unterlagen zum Beleg der Fähigkeiten des Beschwerdeführers aufgrund fachlicher Ausbildungen (Teilnahmebestätigungen von Veranstaltungen betreffend „die Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften“, „die Bewertung von forstwirtschaftlichen Liegenschaften [Waldbewertung]“ und „Einstieg in die Schafhaltung“ sowie eine Rechnung über den Kauf einer Broschüre des NÖ Landeszuchtverbandes für Schafe und Ziegen), bezeichnet als Beilage ./5;

- Letzte SVB-Vorschreibungen, bezeichnet als Beilage ./6;

- Alte Kontonachricht der SVB mit Angaben zum Ausmaß der seinerzeit vorhandenen Flächen per 21.01.2016; eine aktuelle Kontonachricht der SVB mit Angaben zum Ausmaß der aktuell vorhandenen Flächen liegt dem Beschwerdeführer derzeit nicht vor, wurde von diesem aber bereits schriftlich angefordert, bezeichnet als Beilage ./7;

- Betriebskonzept des Beschwerdeführers vom 15.11.2018, bezeichnet als Beilage ./8;

- Typenschein des Traktors des Beschwerdeführers, bezeichnet als Beilage ./9;

- Zwei Pferdepässe, bezeichnet als Beilage ./10;

- Fotos des Bauwerkes in ***, bezeichnet als Beilage ./11;

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des Verwaltungsaktes der belangten Behörde hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 07. Dezember 2018 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben worden ist durch

 Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. ***,

 Verlesung des Schriftsatzes des Beschwerdeführers samt Beilagen vom 03.12.2018, (Beilagen ./A bis ./D der Verhandlungsschrift),

und Einsichtnahme in

 eine Rechnung betreffend eines Traktorankaufes durch den Beschwerdeführer vom 06.11.2018 (Beilage ./E der Verhandlungsschrift),

 das Betriebserfassungsblatt des Beschwerdeführers (Beilage ./F der Verhandlungsschrift)

 Rechnungen über forstwirtschaftliche Tätigkeiten (Rechnungen vom 18.10.2012, vom 29.12.2015, vom 20.12.2016 und vom 20.12.2016 sowie über einen Ankauf eines Anhängers durch den Beschwerdeführer) (Beilage./G der Verhandlungsschrift),

 eine Bestätigung des Landwirtes G betreffend Unterstützung des Beschwerdeführers bei der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des kaufgegenständlichen Hälfteanteiles der Liegenschaft (Beilage ./H der Verhandlungsschrift vom 04.12.2018)

 eine Bestätigung des Tierarztes H vom 05.12.2018 betreffend Bestätigung der Erfahrung des Beschwerdeführers in der Sportpferdehaltung (Beilage ./I der Verhandlungsschrift)

 die Lizenz des OEPS für den Pferdesport, Lizenz Nr. *** aus dem Jahre 2013 (Beilage ./J der Verhandlungsschrift)

 den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Tulln zur Zl. *** vom 10.07.2018 betreffend Rodungsbewilligung (Beilage ./K der Verhandlungsschrift)

 die Einkommenssteuererklärung von 2017 betreffend E vom 04.11.2018 (Beilage ./L der Verhandlungsschrift)

 den Einkommenssteuerbescheid 2017 vom 22.08.2018 betreffend E (Beilage ./M der Verhandlungsschrift)

 die Feldstückliste MFA 2017 betreffend E (Beilage ./N der Verhandlungsschrift)

 die Kontonachricht zum 04.10.2018 der Sozialversicherungsanstalt der Bauern betreffend E sowie die Vorschreibung zur bäuerlichen Sozialversicherung vom 02.10.2018 betreffend E (Beilage ./O der Verhandlungsschrift), sowie

 den Einheitswertbescheid zum 01.01.2014, Hauptfeststellung mit Wirksamkeit ab 01.01.2015 betreffend E vom 12.07.2018, Einheitswert Aktenzeichen *** (Beilage ./P der Verhandlungsschrift).

Weiters wurde Beweis erhoben durch Einvernahme des Beschwerdeführers und des Interessenten E, sowie durch Einholung von Befund und Gutachten durch den dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik I zu nachstehenden Beweisthemen:

- Bewirtschaftet der Interessent E aus agrartechnischer Sicht einen landwirtschaftlichen Betrieb – allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern?

- Wie hoch ist das landwirtschaftliche Einkommen des Interessenten E?

- Bewirtschaftet der Antragsteller A derzeit aus agrartechnischer Sicht einen landwirtschaftlichen Betrieb – allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern?

- Wie hoch ist sein derzeitiges landwirtschaftliches Einkommen?

- Ist das vom Antragsteller vorgelegte Betriebskonzept betreffend die Pferdezucht bzw. Schafzucht im Hinblick auf den Kauf der verfahrensgegenständlichen Grundstücke realistisch und ab welchem Zeitpunkt erscheint es gegebenenfalls umsetzbar bzw. sind die angegebenen Einnahmen des Antragstellers realistisch angegeben? Wie hoch ist das zu erwartende landwirtschaftliche Einkommen nach diesem Betriebskonzept?

- Sind im Falle einer solchen künftigen Bewirtschaftung durch den Antragsteller A aus agrartechnischer Sicht die dazu erforderlichen Fähigkeiten auf Grund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit belegt?

- Bestehen auf Grund der beabsichtigten Bewirtschaftung aus agrartechnischer Sicht Bedenken, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke einer leistungsfähigen bäuerlichen Landwirtschaft bzw. einem wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Grundbesitz erhalten bleiben?

- Wie groß ist die durchschnittliche landwirtschaftliche Betriebsgröße in Österreich?

Des Weiteren wurde Beweis erhoben durch Einholung von Befund und Gutachten durch den dem Beschwerdeverfahren beigezogenen Amtssachverständigen für Forsttechnik J zu nachstehenden Beweisthemen:

- Bewirtschaftet der Antragsteller A derzeit aus forsttechnischer Sicht einen forstwirtschaftlichen Betrieb?

- Wie hoch ist sein derzeit nachhaltig erzielbare forstwirtschaftliche Einkommen und wie hoch ist das zukünftig nach Kauf der gegenständlichen Fläche erzielbare forstwirtschaftliche Einkommen?

- Sind im Falle einer solchen künftigen Bewirtschaftung durch den Antragsteller aus forsttechnischer Sicht die dazu erforderlichen Fähigkeiten auf Grund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit belegt?

Aufgrund des solcherart durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständliche Liegenschaft besteht aus dem ideellen Hälfteanteil der Grundstücke Nrn.***, ***, ***, ***, *** und ***, alle EZ ***,

GB ***, mit einer Gesamtfläche von 7,1503 ha und steht im Eigentum von C.

Im örtlichen Flächenwidmungsplan weist die Liegenschaft die Flächenwidmung „Grünland-Freihaltefläche“ bzw. „Grünland-Land- und Forstwirtschaft“ auf und wird derzeit als Acker bzw. Grünland genutzt.

Am 20.10.2016 wurde hinsichtlich dieser Liegenschaft zwischen C geb. *** als Verkäufer einerseits und A, geb. *** als Käufer andererseits ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von € 100.000,00 vereinbart.

Mit Eingabe vom 16.11.2016 hat der Käufer A, vertreten durch den öffentlichen Notar K, bei der örtlich zuständigen Grundverkehrsbehörde St. Pölten unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 beantragt.

Im Zuge des von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten durchgeführten Kundmachungsverfahrens bei der Bezirksbauernkammer *** mit einer in der Kundmachung festgelegten Anmeldefrist bis 20.12.2016 sind von E, L, F und M innerhalb dieser Frist Interessentenerklärungen abgegeben worden, in denen jeweils rechtsverbindlich erklärt worden ist, die verfahrensgegenständliche Liegenschaft um den ortsüblichen Kaufpreis erwerben zu wollen, wobei E und L einen Preis in der Höhe von maximal € 100.000,00, F einen Preis in der Höhe von maximal € 190.000,00 und M einen Preis in der Höhe von maximal € 110.000,00 als ortsüblich bezeichnet haben. Sämtliche Interessenten haben ihrem rechtsverbindlichen Anbot Nachweise dafür, dass sie in der Lage sind, den aus ihrer jeweiligen Sicht ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, beigelegt (Sparbücher, Kreditzusagen der Bank).

Diese Interessentenerklärungen wurden von der Bezirksbauernkammer *** in der Folge der Grundverkehrsbehörde St. Pölten mit der Stellungnahme übermittelt, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG widersprechen würde, da Interessenten vorhanden wären.

Mit Mail vom 13.2.2017 bzw. Mail vom 22.3.2017 haben die Interessenten M und L in weiterer der Folge erklärt, ihr Interesse an der verfahrens-gegenständlichen Liegenschaft „zurückzuziehen“.

Hinsichtlich des Interessenten E, geb. *** ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

E, der seit 2001 Pächter der gesamten verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ist, bewirtschaftet seit rund 20 Jahren einen landwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr. Dieser Betrieb setzt sich aus ca. 38 ha Eigenfläche und ca. 59 ha Pachtfläche zusammen, sodass von ihm insgesamt knapp 98 ha bewirtschaftet werden. Diese Flächen gliedern sich in ca. 90 ha Acker- und Wiesenflächen, 0,6 ha Weingärten und ca. 8 ha Wald. Eine Tierhaltung wird, abgesehen von einigen Hühnern für den Eigenbedarf, nicht betrieben.

Die für die Bewirtschaftung erforderliche Maschinen- und Geräteausstattung ist im Eigentum vorhanden, insbesondere verfügt der Interessent E über einen eigenen Mähdrescher (6 m Arbeitsbreite), einen Rübenvollernter und einen Ladewagen. Auch für den Transport (10 Kipper, Kranwagen, Wechselrahmenanhänger), für die Bodenbearbeitung (Tiefgrubber, Grubber, Kultivator, Kreiselegge, Mulcher, Pflug 5-Schar, Schergeräte), für den Anbau (Direktsämaschine 3 m gezogen, Drillsämaschine 3 m aufgesattelt, Rübensämaschine, Maissämaschine) und für den Pflanzenschutz (Feldspritze 15 m gezogen, Weinbauspritze Gebläse) sind die notwendigen Geräte vorhanden. Darüber hinaus verfügt er auch über sämtliche Heugeräte (Schwader, Wender, Mähwerk, Kleinballenpresse) sowie über Geräte für den Weinbau (Schergerät, Laubschneider) und für den Forst (Motorsägen, Seitenwände, Holzspalter).

Die Hofstelle liegt in ***, ***, und besteht im Wesentlichen aus Wohn- und Wirtschaftsgebäuden. Die rund 1000 m² große Maschinenhalle wurde auf einem rund 1 km vom Hof entfernten Grundstück angesiedelt.

Im März 1993 hat E eine Prüfung zum Landwirtschaftsmeister mit gutem Erfolg abgelegt.

Der Betrieb ist teilpauschaliert. Aufzeichnungen über die Einnahmen werden geführt. Neben dem Verkauf der land- und forstwirtschaftlichen Produkte fallen auch Einnahmen durch AMA-Zuschüsse an. Die Betriebsausgaben werden nach den Vorgaben der Pauschalierungsverordnung mit einem Pauschalwert von 70 % der Einnahme berechnet, sodass sich auf Basis dieser Vorgaben für die Jahre 2016 und 2017 durchschnittliche Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft von rund € 47.100,00 ergeben. Abzüglich der zu zahlenden Beiträge an die Sozialversicherungsanstalt der Bauern (€ 18.204,00) ergibt sich sohin ein landwirtschaftliches Einkommen von zumindest € 28.896,00.

Laut Einkommenssteuerbescheiden 2016 und 2017 lukriert der Interessent E 2016

€ 5.686,00 und 2017 € 7.368,00 an landwirtschaftlichen Einkünften.

An außerlandwirtschaftlichen Einkünften fallen für E aus einer geringfügigen Beschäftigung beim Maschinenring € 203,37 und aus der Vermietung eines Hälfteanteils eines Hauses € 1.987,54, insgesamt sohin € 2.190,91 an.

Hinsichtlich des Antragstellers und Käufers A, geb. *** ist von folgender verfahrensrelevanter Situation auszugehen:

Der Beschwerdeführer hat ca. 9 ha land- und forstwirtschaftlichen Grund (5,6 ha Forstfläche und ca. 3,5 ha Wiese) in seinem Eigentum.

Die wesentlichen Forstarbeiten werden von A an Fremdarbeitskräfte vergeben. Die bisherige forstwirtschaftliche Bewirtschaftung beschränkt sich vorwiegend auf Kahlschläge und Rodungen. Der im Eigentum des Beschwerde-führers befindliche Wald weist einen ungepflegten Waldzustand mit unterlassenen Eingriffen (Entfernung von schadhaften Eschen zur Sicherung der angrenzenden öffentlichen Straßen) auf.

Bei den derzeit stockenden Beständen kann von einem nachhaltig erzielbaren forstwirtschaftlichen Einkommen von rund € 350,00 pro Jahr ausgegangen werden, da ein Teil der Eigenflächen aufgrund einer bereits durchgeführten Rodung nicht mehr als Wald genutzt werden kann. Bei dieser Bewertung ist allerdings der im Jahr 2018 erworbene Wald im Ausmaß von rund 0,28 ha nicht miteinberechnet, doch ergibt sich daraus kein relevantes zusätzliches Einkommen.

Das vorgelegte Betriebskonzept beschränkt sich in Bezug auf den Forst lediglich auf die Brennholzerzeugung und kann insgesamt nicht von einem forstwirtschaftlichen Betrieb gesprochen werden.

Auch seine landwirtschaftlichen Flächen (Wiesen im Ausmaß von 3,5 ha) bewirtschaftet der Beschwerdeführer unter Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Fachkräfte bzw. mit Unterstützung von Landwirten. Derzeit besitzt er einen Traktor, im Übrigen verfügt er aber über keinerlei Geräte für eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung.

Aufgrund seiner im Eigentum befindlichen und bewirtschafteten land- und forstwirtschaftlichen Flächen (7,770 ha, € 2.100,00 Einheitswert), ist der Beschwerdeführer bei der Sozialversicherungsanstalt der Bauern mit der Vers.-Nr. *** pflichtversichert. Die Betriebsstätte befindet sich derzeit in ***, ***.

Laut dem am 15.11.2018 erstellten und mit Eingabe vom 3.12.2018 vorgelegten Betriebskonzept plant der nunmehrige Beschwerdeführer den Aufbau einer Pferdezucht und die „wirtschaftliche erfolgreiche Nutzung der landwirtschaftlichen Oberflächen“. Dabei sollen neue Nutzungsarten wie Haferanbau, Stroh- und Heugewinnung etc., Holzverarbeitung, Pferdezucht und -haltung sowie „Nebenprodukte und Imbiss“ umgesetzt werden.

Im Jahr 2025 sollen laut dem Betriebskonzept (Projekt: Pferdezucht) drei bis zehn Zuchtstuten im Betrieb (vgl. Betriebskonzept 1.3. Tierhaltung) vorhanden sein. Derzeit besitzt der Beschwerdeführer zwei Zuchtstuten. Pro Jahr ist demnach im Vollbetrieb der Verkauf von 3-4 Fohlen/Jungpferden zu einem Stückpreis von€ 20.000,00 geplant. Weiters ist laut Konzept die Anschaffung weiterer landwirtschaftlicher Liegenschaften in *** angedacht, um die landwirtschaftlich nutzbare Oberfläche zu erweitern, um letztlich die Holzverarbeitung sowie die landwirtschaftliche Nutzung durch Anbau von Hafer, Heu- und Strohgewinnung zu erhöhen.

Die Betriebsstätte soll zukünftig von ***, ***, nach ***, ***, verlegt werden, wobei das Gebäude in *** derzeit nach dem örtlichen Flächenwidmungsplan als „Grünland/erhaltenswertes Gebäude“ (Geb) mit der Zusatzbezeichnung „Ausflugsgasthof“ ausgewiesen ist. Entsprechende Bewilligungen für etwaige Umbaumaßnahmen sind derzeit nicht vorhanden.

Laut Konzept sollen Pferdeboxen, pro Pferd ca. 12-15,6 m², zusätzlich zu Wirtschaftsräumen errichtet werden. Darüber hinaus soll eine 1.000 m² bis 1.500 m² große Mehrzweckhalle zur Maschineneinstellung und zur Bewegung der Pferde errichtet werden.

Im Konzept gibt es jedoch keine Angaben, wo diese Bauwerke errichtet werden bzw. situiert sein sollen. Auch finden sich keine konkreten Angaben zu den Aufwendungen für die Anschaffung der Tiere, für den Zukauf von Futtermitteln, Kraftfuttermitteln und Einstreu sowie keine berechneten Kosten für einen Tierarzt oder Hufschmied und für Deckgebühren.

Laut dem im Dezember 2018 vorgelegten Betriebskonzept soll das im Jahr 2014 in einem anderen behördlichen Grundverkehrsverfahren vorgelegte Betriebskonzept betreffend den Aufbau einer Schafhaltung, das auch ursprünglich diesem Verfahren zugrunde gelegt war, nur mehr subsidiär gelten. Dieses Konzept, das bis heute nicht umgesetzt ist, hat ab 2015 die Haltung von 14 Schafen mit dem Verkauf von 20 Lämmern pro Jahr sowie dem Verkauf von Nebenprodukten, wie zum Beispiel Wolle, Schafsmilch, Joghurt oder Schafskäse, vorgesehen. Die Einnahmen aus der Schafhaltung pro Jahr waren mit € 2.180,00 angegeben.

Daneben sollten ab Mai 2016 Obstbäume gepflanzt werden, hinsichtlich derer mit einem Jahresertrag von € 150,00 gerechnet wurde. Zusätzlich war noch der Aufbau eines Imbissstandes für Touristen mit einem Jahresertrag von € 1.500,00 vorgesehen. Die gesamten Jahreseinnahmen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft einschließlich des Imbissstandes wurden im damaligen Konzept mit knapp über € 4.000,00 angegeben.

Auch in diesem Konzept waren keine Angaben über Mengen, insbesondere hinsichtlich der Milchgewinnung, ausgewiesen und nicht dargestellt, wo diese stattfinden sollte. Auch Kostenangaben, wie beispielsweise Ausgaben für Winterfutter, Kraftfutter, Tierarztkosten und sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Schafsmilch-, Schafsjoghurt- und Käseproduktion, enthielt dieses Konzept nicht.

Aufgrund dieser fehlenden Angaben sowohl im zunächst vorgelegten alten als auch im neuen Betriebskonzept kann ein konkretes zukünftig erwirtschaftbares landwirtschaftliches Einkommen nicht errechnet werden.

Zu den für die Führung eines Land- und Forstwirtschaftsbetriebes erforderlichen einschlägigen Fähigkeiten des Beschwerdeführers ist Folgendes auszuführen:

Der Käufer verfügt über keine land- und forstwirtschaftliche Ausbildung im eigentlichen Sinn, insbesondere hat er keine Ausbildung zum landwirtschaftlichen Facharbeiter. Er will seine Kenntnisse laufend im Gespräch mit land- und forstwirtschaftlichen Arbeitern und im Gespräch mit Bauern vertiefen.

In den Jahren 2013 bis dato hat der Beschwerdeführer an Veranstaltungen der Akademie für Recht, Steuer und Wirtschaft betreffend die Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften (27.11.2013) sowie betreffend die Bewertung von forstwirtschaftlichen Liegenschaften (Waldbewertung) (25.04.2014) und an einem Kurs der Landwirtschaftskammer Niederösterreich: „Einstieg in die Schafhaltung“ (28.11.2014) teilgenommen. Im Pferdesportbereich hat er die Lizenz R3, eine Berechtigung, die erlaubt, auch international in den höchsten Klassen an Spring- und Dressurreiten teilzunehmen. Auch hat er sich vor einiger Zeit an der Universität für Bodenkultur für ein Bachelor–Studium zum Forstwirt inskribiert, aufgrund seiner zahlreichen anderweitigen beruflichen Verpflichtung aber bis dato keine Prüfungen absolviert.

Des Weiteren wurden von ihm eine Rechnung für eine Broschüre inklusive Beratung des NÖ Landeszuchtverbandes für Schafe und Ziegen vom 28.10.2014 und eine Bestätigung über die Voranmeldung für einen Ausbildungskurs an der landwirtschaftlichen Fachschule *** ab Herbst 2017 vorgelegt.

Die Großeltern und Urgroßeltern des Beschwerdeführers haben eine Landwirtschaft in *** betrieben, die allerdings bereits seit ca. 45 - 50 Jahren nicht mehr geführt wird, da die Großeltern in den 70iger Jahren in Pension gegangen sind. Der Käufer hat keinerlei Praxis auf einem land- und oder forstwirtschaftlichen Betrieb absolviert oder eigenverantwortlich betriebliche landwirtschaftliche Tätigkeiten auf eigene Rechnung und Gefahr durchgeführt.

A ist Geschäftsführer der Immobilienkanzlei N GmbH und von Beruf akademisch geprüfter Immobilienfachberater, Immobilien- treuhänder, -verwalter, -makler und Bauträger sowie geprüfter und eidesstattlich verpflichteter Sachverständiger für Immobilien. Darüber hinaus ist er Lehrbeauftragter an der Universität *** und bis vor kurzem auch an der *** Universität ***. Weiters hält er diverse Vorträge (WU ***, WIFI ***, ***) und ist Mitglied des ***.

Im Jahr 2016 hat der Beschwerdeführer aus diesen Tätigkeiten aus selbstständiger Arbeit Einkünfte in der Höhe von € 54.074,21 und Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit in der Höhe von € 3.699,33 lukriert. Zusätzlich hat er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Höhe von € 51.260,09.

An außerlandwirtschaftlichen Einkünften ist daher im Jahr 2016 insgesamt ein Betrag von € 109.033,63 angefallen.

Aktuellere Unterlagen wurden seitens des Beschwerdeführers nicht vorgelegt.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des behördlichen Verwaltungsaktes, aus dem sich die näheren Daten hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft sowie hinsichtlich des Käufers in unbedenklicher Weise ebenso ergeben, wie der Umstand, dass in dem von der Grundverkehrsbehörde St. Pölten veranlassten Kundmachungsverfahren bei der Bezirksbauernkammer *** unter anderem in der Person des E ein Landwirt als Interessent aufgetreten ist und dieser auch ein verbindliches Anbot abgegeben hat.

Dass die in Rede stehenden Grundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 darstellen, wurde ebenso wenig bestritten wie die Tatsache, dass der in Rede stehende Kaufpreis von € 100.000,00 dem ortsüblichen Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft entspricht; im Übrigen sind im Verfahren auch keinerlei Anhaltspunkte hervorgekommen, dass der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigen würde.

Die getroffenen Feststellungen hinsichtlich des Interessenten E ergeben sich einerseits aus den von diesem im Zuge der mündlichen Verhandlung vorgelegten Unterlagen, insbesondere aus dem Einkommensbescheid 2017 (Beilage. /M der Verhandlungsschrift), aus dem sich Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft von € 7.367,70 und außerlandwirtschaftliche Einkünfte von insgesamt€ 2.190,91 ergeben, aus der Kontonachricht der Sozialversicherungsanstalt der Bauern vom 04.10.2018, Ordnungsbegriff: ***, (Beilage ./ O der Verhandlungsschrift), aus der sich die quartalsmäßige Vorschreibung der Sozialversicherungsbeiträge ergibt, und aus dem erstatteten Befund und Gutachten des der Verhandlung beigezogenen Amtssachverständigen für Agrartechnik, der nachvollziehbar das landwirtschaftliche Einkommen in Anlehnung an die Pauschalierungsverordnung dargestellt hat.

Zudem wurde die Landwirteeigenschaft des Interessenten E seitens des Käufers A auch gar nicht bestritten.

Dass der Käufer derzeit noch keinen landwirtschaftlichen Betrieb führt, wird von ihm im Wesentlichen nicht in Abrede gestellt. So gibt er selbst in der Beschwerde an, derzeit höchstens 14 % aus seiner land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit zu erwirtschaften, wohingegen sich aus der - von ihm angestellten - Zukunftsprognose ein höheres Einkommen ergebe. Aus diesem Grund hat er ein Betriebskonzept vorgelegt. Es steht daher unstrittig fest, dass der Beschwerdeführer derzeit keinen landwirtschaftlichen Betrieb führt. Dass er einen forstwirtschaftlichen Betrieb führt, wird von ihm zwar behauptet, wird aber durch das im Zuge der mündlichen Verhandlung eingeholte Gutachten des Amtssachverständigen für Forsttechnik widerlegt, der ausführlich nachweist, dass das derzeitige forstwirtschaftliche Einkommen lediglich € 350,00 beträgt; zwar ist es in den Jahren 2012, 2015 und 2016 offenbar zu höheren Erträgen aus dem Forst gekommen, doch hat der Amtssachverständige nachvollziehbar dargelegt, dass sich diese auf intensive Kahlschläge und Rodungen in dieser Zeit zurückführen lassen; nachhaltig ist nach der fachlich fundierten Einschätzung des Amtssachverständigen eben lediglich nur ein minimales Einkommen aus dem besagten Wald zu erzielen, der nach dem Ergebnis der vom Forsttechniker erfolgten Besichtigung aufgrund der Unterlassung wesentlicher Eingriffe, wie der Entfernung schadhafter Eschen, einen sehr ungepflegten Eindruck macht.

Jedenfalls liegen keine Beweisergebnisse vor, aufgrund derer der Käufer derzeit einen forstwirtschaftlichen Betrieb führen würde.

Wenn nun der Käufer dagegen ausführt, dass er zumindest seit 2015 einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet und diesbezüglich auf die Kontonachrichten der Sozialversicherungsanstalt der Bauern (Beilage ./B der Verhandlungsschrift) verweist, so ist ihm dazu entgegenzuhalten, dass das Sozialversicherungsrecht ab einem Einheitswert von mehr als € 150,00 eine Pflichtversicherung vorsieht und sich daraus jedenfalls nicht auf die Führung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 schließen lässt.

Hinsichtlich der Feststellung des Nicht-Vorliegens der Landwirteeigenschaft des Käufers nach § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG stützt sich das erkennende Gericht auf die in der öffentlichen mündlichen Verhandlung erstatteten Gutachten des agrartechnischen Amtssachverständigen und des forsttechnischen Amtssachverständigen, welche auf das vom Käufer in einem anderen (früheren) grundverkehrsbehördlichen Verfahren und ursprünglich auch im gegenständlichen Verfahren zugrunde gelegte Betriebskonzept

 betreffend Schafzucht vom 10.10.2014 sowie

 auf das im Beschwerdeverfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

vorgelegte Betriebskonzept betreffend Pferdezucht vom 15.11.2018

aufbauen.

Bezüglich der Situation des Käufers und seiner Betriebskonzepte sind seitens der Amtssachverständigen ausführliche Befundaufnahmen, auch vor Ort, erfolgt; die dazu getroffenen gutachtlichen Schlussfolgerungen stellen sich als schlüssig und in sich widerspruchsfrei dar; insbesondere wurde nachvollziehbar dargestellt, dass den Betriebskonzepten wesentliche Parameter hinsichtlich der zu kalkulierenden Kosten bzw. Aufwendungen (Anschaffung der Tiere, Zukauf von Futtermittel, Tierarztkosten, Deckgebühren, Hufschmied,… ) für die Abschätzung des landwirtschaftlichen Einkommens fehlen. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass trotz Nachfrage - auch in der Beschwerdeverhandlung - vom Käufers zu den fehlenden Angaben keine konkreteren Ausführungen gemacht werden konnten. Insbesondere konnten auch keine Angaben darüber gemacht werden, wo die laut Konzept geplanten Gebäude (Pferdeboxen, Maschinenhalle, Reithalle) errichtet werden sollen, wie hoch die tatsächlichen Kosten sein würden und wie viele Tiere (Pferde) konkret nun im Zieljahr im Betrieb vorhanden sein sollen. Die Angaben im Betriebskonzept gehen von drei bis zehn Zuchtstuten und ein bis vier Fohlen (vgl. S. 5 des Betriebskonzeptes) aus und sind jedenfalls dermaßen unbestimmt, dass nach Ausführungen des Amtssachverständigen für Agrartechnik bezüglich der zu erwartenden landwirtschaftlichen Einnahmen keine konkreten Zahlen für eine Einkommensberechnung veranschlagt werden können.

Wörtlich führt der Amtssachverständige für Agrartechnik zum Konzept betreffend die Schafhaltung an:

„Es gibt allerdings viele Punkte in diesem Betriebskonzept, die an und für sich nicht nachvollziehbar sind. Im Besonderen, was eben den Bereich der Landwirtschaft betrifft, gibt es keine Kosten z.B. für Kraftfutter, auch keine Kosten, was die Schafanschaffung betrifft. Auch keine wesentlichen Kosten, was die Gebäudeerrichtung ausmacht. Also insofern ist dieses Konzept in einigen Belangen nicht unbedingt nachvollziehbar.

Auch was die Milchgewinnung betrifft, also Milchgewinnung zur Joghurt- und Schafkäseproduktion: Es ist da nicht enthalten, mit welchen Mengen gerechnet wird, wo das stattfinden soll und auch bei den Kosten – soweit ich mich erinnern kann - gibt es keine Angaben, wie die Finanzierung höhenmäßig ausfallen wird.

Bei den Kosten z.B. sind noch zu erwähnen Ausgaben für Winterfutter und Kraftfutter, die Tierarztkosten, die Deckkosten oder auch die Ausgaben für die Herstellung aller Gerätschaften im Zusammenhang mit der Milchgewinnung und auch mit der Milchverarbeitung. In dem Zusammenhang ist auch noch darauf hinzuweisen, dass gerade bei der Schafmilch- und Schafjoghurt- und Schafkäseproduktion auf die Anforderung des Lebensmittelrechtes Bedacht zu nehmen ist und hier vom Gesetzgeber gerade bei Lebensmitteln relativ hohe Anforderungen gestellt werden.“

Aber auch die Kosten betreffend des im Zuge des Beschwerdeverfahrens vorgelegten neuen Betriebskonzeptes waren seitens des Amtssachverständigen für Agrartechnik nicht nachvollziehbar, führte er doch wörtlich wie folgt aus:

„Die im Konzept angegebenen Kosten für die Baumaßnahmen von € 250.000,00 scheinen in meinen Augen sehr niedrig zu sein, vor allem wenn man bedenkt, dass laut den Pauschalkostenrichtlinien, die vom Landwirtschaftsministerium herausgegeben werden, Werte angeführt sind für Stallungen bzw. die Bewegungshallen, die um das ca. Dreifache höher sind. Außerdem sind die im Betriebskonzept gemachten Angaben sehr vage, nur teilweise schlüssig und auch nur teilweise nachvollziehbar. Eben deshalb, weil einmal vom Pferdebestand von 10 Tieren, ein anderes Mal von 14 Tieren die Rede ist. Auch bei den Kalkulationen sind essentielle Positionen überhaupt nicht berücksichtigt worden, z.B. die Aufwendungen für die Anschaffung der Tiere. Auch für den Zukauf von Futtermitteln. Wenn zu wenig Heu ist, muss auch Heu zugekauft werden; auch fehlen Aufwendungen für Kraftfuttermittel, Einstreu, Tierarzt- und Deckgebühren, Hufschmied, und dgl. Wenn die Fremdarbeitskraft mit mehr als diesem differierenden 0,15 bzw. 0,5 Arbeitskräften eingestuft wird, ist auch die Frage, ob diese € 2.000,00 pro Jahr an Lohnkosten ausreichend sind. Außerdem ist es so, dass nicht nachvollziehbar ist, wie die Erträge, also die künftigen Erträge, sich ergeben. Da wurden Werte von € 37.000,00 angegeben. Es gibt keine Detailrechnung, wie man zu diesem Betrag konkret kommt.“

Von Seiten des Käufers wurde diesen Ausführungen des Sachverständigen in keiner Weise auf gleicher fachlicher Ebene oder durch entsprechende ergänzende Darlegungen zu den Betriebskonzepten entgegengetreten.

Auch konnte der Beschwerdeführer im Zuge der Verhandlung nicht nachvollziehbar darstellen, warum nun tatsächlich das bereits im Jahr 2014 im Zuge eines anderen (früheren) grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens vorgelegte Konzept betreffend die Schafhaltung bis dato nicht ansatzweise umgesetzt wurde. Wenn er im Zuge der Verhandlung dazu ausführt, dass in diesem Konzept eine Vorlaufphase enthalten war und er noch immer in der Zeit wäre, dieses Konzept umzusetzen, ist ihm jedenfalls entgegenzuhalten, dass er laut diesem Konzept bereits seit 2015 vierzehn Schafe hätte halten sollen und bereits aus dem Verkauf von 20 Lämmern pro Jahr sowie von Nebenprodukten, wie zum Beispiel Wolle, Schafsmilch, Joghurt oder Schafskäse, Einnahmen von € 2.180,00 erzielen hätte sollen. Weiters hätte er bereits seit 2016 Obstbäume gepflanzt haben sollen. Außerdem wurden laut diesem alten Betriebskonzept insgesamt einschließlich des Betriebes eines Imbissstandes und der forstlichen Tätigkeit mit Einnahmen aus der Land- und Forstwirtschaft von€ 4.000,00 gerechnet.

Bis dato wurden aber weder Bäume gepflanzt noch gibt es am Betriebsstandort des Käufers eine Schafhaltung. Wenn nun der Käufer im Zuge der Verhandlung ausführt, dass es bei einer Tierhaltung eine Kontrolle vor Ort gebraucht hätte und es bis dato nicht möglich gewesen wäre, eine Unterkunft für eine Person zu schaffen, ist ihm entgegen zu halten, dass es genau das Wesen eines Betriebskonzeptes ist, derartige essentielle Voraussetzungen für die Umsetzung des Konzeptes vorab zu bedenken und zu berücksichtigen. Das hier sogenannte ‚alte Konzept‘ war somit bisher offenbar von vorneherein nicht umsetzbar. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass er laut seinem adaptierten und nunmehr vorgelegten neuen Betriebskonzept eine solche bisher nicht vorhandene Wohnmöglichkeit vor Ort schaffen könnte, bleiben doch die übrigen aufgezeigten Defizite der beiden in Rede stehenden Konzepte nach wie vor bestehen.

Bezüglich der im Betriebskonzept dargestellten Überlegungen hinsichtlich der Führung eines forstwirtschaftlichen Betriebes hat der Amtssachverständige für Forsttechnik im Zuge der Verhandlung nachvollziehbar dargelegt, dass der Beschwerdeführer die Forstflächen derzeit nicht selbst bewirtschaftet und dass auf Grund der mangelnden Ausbildung im Hinblick auf eine Eigen- und Fremd-gefährdung auch von einer Eigenbewirtschaftung dringend abgeraten werden muss.

Wörtlich führte der Sachverständige in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Gericht zu den vorhandenen Forstflächen aus:

„Die bisherige forstwirtschaftliche Bewirtschaftung beschränkt sich auf Kahlschläge und Rodungen. Der restliche im Ortsaugenschein wahrgenommene Wald weist einen ungepflegten Waldzustand mit den wesentlichen unterlassenen Eingriffen – wie gesagt – vor allem zur Sicherung der angrenzenden öffentlichen Straßen auf Grund schadhafter Eschen auf.“

Zum Konzept selbst hat der Sachverständige folgende fachliche Beurteilung vorgenommen:

„Das Nutzungskonzept beschränkt sich unter Berücksichtigung der telefonischen Aussagen und der Holzrechnungen offenbar nur auf eine Brennholzerzeugung, was im Sinne einer modernen kaskadischen Nutzung des Holzes, als nicht mehr zeitgemäß eingestuft werden muss. Der gewonnene Gesamteindruck gibt Grund zur Aussage, dass nicht von einem forstwirtschaftlichen Betrieb gesprochen werden kann.“

Bezüglich der außerlandwirtschaftlichen Einkünfte des Käufers stützt sich das Landesverwaltungsgericht NÖ auf die vom Beschwerdeführer getätigten Angaben im Zusammenhalt mit den von ihm vorgelegten Unterlagen, insbesondere dem Einkommensteuerbescheid 2016 vom 9. Oktober 2018.

Zur Frage seiner fachlichen Ausbildung und einer absolvierten Praxis in der Land- und Forstwirtschaft waren ebenfalls seine vor dem erkennenden Gericht gemachten Angaben und die darauf aufbauenden Ausführungen der Amtssachver-ständigen sowie die von ihm vorgelegten Unterlagen der Entscheidung zugrunde zu legen. So hat der Käufer in der öffentlich mündlichen Verhandlung unter anderem Folgendes ausgeführt:

„ ….. Einen land- und forstwirtschaftlichen Facharbeiterbrief kann ich nicht vorlegen und auch sonst keine Zeugnisse bezüglich einer Ausbildung im land- und forstwirtschaftlichen Bereich.“

Der Umstand der fehlenden fachlichen Ausbildung wird durch beide Amtssachverständige in ihrem Gutachten untermauert. So führt der Amtssachverständige für Agrartechnik dazu wörtlich aus:

„…… A hat keine fachliche Ausbildung im Bereich der Landwirtschaft mit einem entsprechenden Abschluss an einer Landwirtschaftlichen Fachschule, einer höheren Fachschule oder einer Universität nachgewiesen. Es wurden einige Teilnahmebestätigungen für Kursbesuche vorgelegt und zwar für einen Tageskurs für die „Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften“ vom 27.11.2013, einen Tageskurs für die „Bewertung von forstwirtschaftlichen Liegenschaften“ vom 25.04.2014 und einen Kurs „Einstieg in die Schafhaltung“ vom 28.11.2014, der im Ausmaß von 2 Stunden für Tierhalter anerkannt wird. Weiters ist im Akt noch eine Rechnung über eine Broschüre inklusive Beratung des NÖ Landeszuchtverbandes für Schafe und Ziegen vom 28.10.2014 und eine Bestätigung über die Voranmeldung für einen Ausbildungskurs ab Herbst 2017 an der Landwirtschaftlichen Fachschule *** vorhanden. ……..

………. möchte der Käufer im Gespräch mit land- und forstwirtschaftlichen Arbeitern und mit Bauern seine Kenntnisse laufend vertiefen. Aus Sicht des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen genügen diese Bestätigungen über die drei Kurse und den Kauf der Broschüre des NÖ Schafzuchtverbandes nicht, um eine fachliche Qualifikation im Bereich der Landwirtschaft nachzuweisen. Die Landwirtschaft erfordert nämlich ein breites Spektrum an Wissen und Fähigkeiten, sodass die heute agierenden Betriebsübernehmer eine fachlich fundierte schulische und praktische Ausbildung genießen. Gewisse Tätigkeiten, z.B. die Anwendung von Schädlingsbekämpfungsmitteln, bedürfen eines Nachweises, der von jedem Betriebsführer beizubringen ist. Das fachliche Know-how im Bereich der Landwirtschaft ist nicht nur in besonderer Weise bei der ursprünglich ins Auge gefassten Schafhaltung mit der Weiterverarbeitung der Milch zu Joghurt oder Käse von Bedeutung, wenn es um Belange der Fütterung oder Haltung bei den Tieren bzw. um Aspekte des Lebensmittelrechtes und der Hygiene bei der Erzeugung der erwähnten Schafmilchprodukte geht.

Dies gilt auch für die Pferdezucht. In meinen Augen stellt das Halten von zwei Reittieren in der Familie und die ins Treffen geführte Ausbildung zum Turnierreiter zu wenig an Grundlage dar, um eine ausreichende fachliche Qualifikation auf der einen Seite für die Pferdezucht selbst, auf der anderen Seite für den Getreide- und Feldfutteranbau und die Waldbewirtschaftung zu besitzen. Der Einstiegskurs in die Schafhaltung und die beiden eintägigen Seminare zur Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften reichen diesbezüglich auch in meinen Augen nicht aus, und stellen keine ausreichende fachliche Qualifikation für einen neu zu begründenden landwirtschaftlichen Betrieb mit Pflanzenbau und Tierzucht sowie Direktvermarktung dar.“

Auch die dem Beschwerdeführer fehlende Praxis im Bereich der Land-und Forstwirtschaft ist von beiden Amtssachverständige festgestellt worden. Wenn der Käufer ausführt, dass bereits seine Großeltern bzw. Urgroßeltern einen landwirtschaftlichen Betrieb geführt hätten, so ist dazu anzumerken, dass sich daraus keineswegs zwingend ergibt, dass der Käufer in diesem Betrieb Praxis gesammelt hätte; zudem erscheint eine Mitarbeit des Käufers schon aufgrund seines damaligen Alters denkunmöglich, existiert dieser Betrieb doch bereits seit 45 bis 50 Jahren nicht mehr. Über eine weitere ins Gewicht fallende praktische Erfahrung im Bereich der Land- und Forstwirtschaft verfügt der Käufer offensichtlich nicht und wurde eine solche von ihm auch nicht behauptet; jedenfalls wurden dazu von ihm keinerlei diesbezügliche Nachweise erbracht.

In rechtlicher Hinsicht war von folgenden Erwägungen auszugehen:

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gelten im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Grundstücke, die

a) im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen oder

b) im vereinfachten Flächenwidmungsplan als Grünland gewidmet sind,

wenn sie gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehören oder land- und forstwirtschaftlich genutzt sind. Dabei ist die Beschaffenheit und die Art ihrer tatsächlichen Verwendung maßgebend. Die Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oder

b) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

* diese Absicht durch ausreichende Gründe und

* aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb

jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:

a) Landwirte oder Landwirtinnen, die bereit sind, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die vertragsgegenständliche Liegenschaft abzuschließen, wenn sie glaubhaft machen, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist;

b) der NÖ landwirtschaftliche Förderungsfonds und die Land- und Forstwirtschaftliche Boden- und Grunderwerbsgenossenschaft für Niederösterreich reg.Gen.m.b.H. unter der Auflage, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft an Landwirte oder Landwirtinnen innerhalb von fünf Jahren weitergegeben wird und die sonstigen in lit.a angeführten Voraussetzungen erfüllt werden.

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder

4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z. 1 - 4;

2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z. 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z.1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs.1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist

a) alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und

b) eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 8 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr keine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, das Rechtsgeschäft zu genehmigen.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung gemäß Abs. 7 einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Gemäß § 31 Abs. 1 NÖ GVG dürfen für die erneute Versteigerung als Bieter oder Bieterin nur Personen zugelassen werden, die dem Exekutionsgericht eine rechtskräftige Entscheidung gemäß Abs. 2 oder eine Mitteilung nach Abs. 3 letzter Satz vorlegen.

Gemäß § 31 Abs. 2 NÖ GVG ist ein Antrag auf Zulassung innerhalb von vier Wochen nach der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermins einzubringen. Beruft sich jemand auf das Vorliegen einer Genehmigungsfreiheit gemäß §§ 5 Abs. 1 oder 18 Abs. 1, hat die Behörde eine Zulassungsbestätigung auszustellen. Die Behörde hat über Anträge ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber binnen zehn Wochen nach dem Einlangen eines vollständigen Antrages zu entscheiden.

Gemäß § 31 Abs. 3 NÖ GVG gilt, wenn von der Behörde innerhalb dieser Frist keine Entscheidung gefällt wird, die Zulassung als erteilt. Hierüber hat die Behörde der antragstellenden Person eine zur Vorlage an das Exekutionsgericht geeignete Mitteilung auszustellen, damit sie als Bieter oder Bieterin auftreten kann.

Aufgrund der Widmung und der landwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt der Erwerb bzw. das gegenständliche Kaufgeschäft dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007.

Im gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Verfahren ist zumindest mit E ein Landwirt im Sinne des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 als Interessent aufgetreten, hat doch das Beweisverfahren unter Einholung eines entsprechenden Gutachtens durch einen Amtssachverständigen für Agrartechnik ergeben, dass E einen landwirtschaftlichen Betrieb führt und ein entsprechendes landwirtschaftliches Einkommen erwirtschaftet, sodass er zweifelsfrei als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG anzusehen ist. Im Übrigen wurde seine Landwirteeigenschaft im Verfahren auch gar nicht bestritten.

Zum Vorbringen des Beschwerdeführers A im Zuge der Verhandlung vor dem erkennenden Gericht, dass E finanziell nicht in der Lage wäre, die Liegenschaft zu erwerben, ist ihm entgegenzuhalten, dass E mit seiner Interessentenerklärung eine Promesse in Form einer Kreditzusage der Volksbank NÖ AG über den Betrag von € 60.000,00 sowie ein Sparbuch mit einer Einlage über € 70.000,00 vorgelegt hat und damit der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG, wonach im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen ist und insbesondere Angaben darüber zu machen sind, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist, ausreichend genüge getan hat.

Im Hinblick auf das Vorhandensein eines Interessenten, der die Vorgaben nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG erfüllt, waren die weiteren im Verfahren aufgetretenen Interessenten F sowie M und L schon aus verfahrensökonomischen Gründen hinsichtlich ihrer Landwirteeigenschaft nicht mehr zu prüfen.

Bemerkt wird in diesem Zusammenhang allerdings, dass ein verbindlich abgegebenes Anbot in Form einer Interessentenerklärung, wie sie auch von den Interessenten L und M abgegeben wurde, im Zuge eines anhängigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens nicht mehr rechtswirksam zurückgezogen werden kann. An ein solches Anbot ist der Interessent bis zum rechtskräftigen Abschluss des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens, sohin auch während eines etwaig anhängigen Beschwerdeverfahrens gebunden. Der Gesetzgeber wollte damit verhindern, dass im Falle der Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung aufgrund des Einschreitens eines Interessenten der Verkäufer ohne potentiellen Käufer zurückbleibt. Ein Interessent ist vielmehr verpflichtet, bei Inanspruchnahme durch den Verkäufer zu den von ihm im grundverkehrsbehördlichen Genehmigungs-verfahren angeführten Bedingungen das Kaufgeschäft abzuschließen.

Im Hinblick auf die Bestimmung des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG, die einen Versagungsgrund für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes normiert, wenn der Rechtserwerber kein Landwirt ist und ein Interessent, dem die Landwirteeigenschaft zukommt, vorhanden ist, ist daher im vorliegenden Verfahren die Landwirte-eigenschaft des Käufers zu prüfen gewesen.

Nach den diesbezüglich unbestritten gebliebenen Beweisergebnissen steht fest, dass dem Käufer weder zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch zum derzeitigen Zeitpunkt die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zukommt.

Diesem Umstand Rechnung tragend hat der Käufer daher zunächst ein Betriebskonzept mit Schafhaltung (vom 10.10.2014) und in der Folge ein geändertes bzw. ergänztes Betriebskonzept mit Pferdezucht (vom 15.11.2018) vorgelegt, mit dem seine Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG als sogenannter „werdender Landwirt“ belegt werden soll.

Seitens des Grundverkehrssenates 1 des Landesverwaltungsgerichtes NÖ ist daher zu untersuchen gewesen, ob dem Käufer durch den Erwerb der gegenständlichen Grundstücke unter Einbeziehung der von ihm dargelegten Betriebskonzepte die Landwirteeigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG zukommt.

Eine solche Prüfung setzt neben der Vorlage eines entsprechenden Betriebskonzeptes auch voraus, dass der Antragsteller seine Absicht, nach Erwerb der in Rede stehenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften zu wollen und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten zu wollen, durch ausreichende Gründe darzulegen imstande ist sowie die dazu erforderlichen Fähigkeiten aufgrund einer fachlicher Ausbildung und einer in der Vergangenheit ausgeübten einschlägigen praktischen Tätigkeit belegt.

§ 3 Z 2 lit. b NÖ GVG fordert daher das Vorliegen einer entsprechenden fachlichen Ausbildung und den Nachweis einer einschlägigen Praxis, um sicherzustellen, dass die für die beabsichtigte Bewirtschaftung erforderlichen Fähigkeiten gegeben sind. Diese Tatbestandselemente müssen nach dem Wortlaut dieser Bestimmung kumulativ vorliegen (arg.: „und“).

Derartige Nachweise konnte der Käufer jedoch im gesamten Verfahren nicht erbringen.

Nicht nur, dass er im Rahmen der Beweisaufnahme eine formelle Ausbildung für die Land- und Forstwirtschaft im Sinne eines Abschlusses einer landwirtschaftlichen Fachschule oder höheren Schule bzw. Universität nicht nachweisen konnte, hat er vielmehr selbst eingeräumt, keine landwirtschaftliche Ausbildung zu haben. Daran vermögen weder die durchaus ambitionierten Absichten des Käufers etwas zu ändern, wonach dieser beabsichtigt, entsprechende erforderliche Ausbildungen in der Zukunft absolvieren zu wollen, noch der Umstand, dass der Käufer an diversen Kursen betreffend die Bewertung von landwirtschaftlichen Liegenschaften (27.11.2013) und von forstwirtschaftlichen Liegenschaften (Waldbewertung) (25.04.2014) sowie an einem Kurs zum Thema „Einstieg in die Schafhaltung“ (28.11.2014) teilgenommen hat und im Pferdesportbereich über die Lizenz R3 verfügt. Auch die bloße Inskription an der Universität für Bodenkultur für ein Studium zum Forstwirt ändert daran nichts, kann doch in alldem keinesfalls eine einer Facharbeiterausbildung entsprechende Ausbildung erblickt werden.

Wie die Amtssachverständigen im Verfahren dazu fachkundig dargelegt haben, erfordern die Land- aber auch die Forstwirtschaft heutzutage ein breites Spektrum an Wissen und Fähigkeiten, sodass die heute agierenden Betriebsübernehmer eine fundierte schulische und praktische Ausbildung genießen. Gewisse Anwendungen, z.B. die Anwendung von Schädlingsbekämpfungsmitteln bedürfen eines Schulungsnachweises, der von jedem Betriebsführer beizubringen ist. Den Erläuterungen der Sachverständigen folgend, ist das fachliche Know-how sowohl bei einem forstlichen Betrieb, insbesondere zur Vermeidung von Eigen- und Fremdgefährdung, als auch bei der ursprünglich vom Beschwerdeführer ins Auge gefassten Schafhaltung mit der Weiterverarbeitung der Milch zu Joghurt oder Käse von besonderer Bedeutung, wenn es um Belange der Fütterung oder Haltung bei den Tieren bzw. um Aspekte des Lebensmittelrechtes und der Hygiene bei der Erzeugung der erwähnten Schafmilchprodukte geht. Dies gilt aber ebenso im Bereich der Pferdezucht und für den Getreide- und Feldfutteranbau. Das mit der Haltung von zwei Pferden erworbene Wissen und die Ausbildung zum Turnierreiter stellen jedenfalls mit Blick auf die von den Amtssachverständigen aufgezeigten Anforderungen an das Führen eines Land- und Forstwirtschaftsbetriebes keine ausreichende fachliche Qualifikation dar.

Auch ein Nachweis über eine einschlägige praktische Tätigkeit, wie er in der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG als weiterer Beleg für das Vorhandensein der erforderlichen Fähigkeiten gefordert wird, ist vom Käufer nicht erbracht worden. Daran ändert auch sein Hinweis nichts, wonach seine Großeltern und Urgroßeltern eine Landwirtschaft in *** betrieben hätten, ist diese doch schon vor ca. 45 - 50 Jahren aufgegeben worden, sodass ist es auch aufgrund des Lebensalters des Beschwerdeführers denkunmöglich erscheint, seinerzeit in diesem Betrieb praktische Erfahrungen durch eigenverantwortliche betriebliche landwirtschaftliche Tätigkeiten auf eigene Rechnung und Gefahr gesammelt zu haben.

Damit fehlt es aber an wesentlichen Voraussetzungen für die Qualifizierung des Käufers als sogenannten „werdenden Landwirt“ im Sinne des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG, da A weder eine fachliche Ausbildung noch eine praktische Tätigkeit zum Beleg seiner für die Führung der beabsichtigten Land- und Forstwirtschaft erforderlichen Fähigkeiten nachweisen kann.

Schon aus diesem Grunde war auf die von ihm unterbreiteten Betriebskonzepte, insbesondere was eine fachliche Beurteilung der Realisierbarkeit des geplanten landwirtschaftlichen Einkommens betrifft, nicht weiter einzugehen, wenngleich grundsätzlichen zu den Betriebskonzepten Folgendes anzumerken ist:

Bei der in diesem Zusammenhang vorzunehmenden Prognoseentscheidung trifft den zukünftigen Landwirt eine besondere Mitwirkungspflicht. Dementsprechend vermag ein nicht hinreichend präzisiertes Vorhaben des Erwerbers die Landwirteeigenschaft nicht zu begründen, was nichts anderes bedeutet, dass im Rahmen eines sogenannten „Betriebskonzeptes“ das Vorhaben durchaus konkret beschrieben sein muss und der „Noch-Nicht-Landwirt“ in der Lage sein muss, dazu erforderliche und nachvollziehbare Belege vorzulegen sowie zu sich stellenden Fragen entsprechend Auskunft geben zu können.

Im vorliegenden Fall hat der Käufer in seinem Betriebskonzept und den in der Beschwerdeverhandlung getroffenen Ergänzungen jedoch wesentliche Fragen unbeantwortet lassen. So hat er die Errichtung von verschiedenen Gebäuden zwar pauschal angegeben, doch hat er offenbar derzeit noch keinen konkreten Plan, wo genau diese Gebäude errichtet werden bzw. situiert sein sollen. Zudem hat er selbst eingeräumt, dass er bis dato noch nie alleine im Wald tätig war, lediglich bei Schlägerungen mitgegangen ist und auch bezüglich eines möglichen Holzzuwachses noch keine Angaben machen kann. Ebenso kann er nicht plausibel darstellen, weshalb bis dato nichts von dem im Jahr 2014 der Behörde vorgelegten Betriebskonzept umgesetzt worden ist.

In diesem Zusammenhang ist zudem anzumerken, dass in dem betreffenden Verfahren nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 zur GZ *** der Grundverkehrsbehörde St. Pölten A im Zuge eines gerichtlichen Versteigerungsverfahrens aufgrund des Verstreichenlassens der Frist nach § 31 Abs. 3 NÖ GVG letztlich den Zuschlag als Meistbietender erhalten hat, nicht aber, weil ihm aufgrund des damals vorgelegten Betriebskonzeptes über eine geplante Schafhaltung die Landwirteeigenschaft zuerkannt worden ist.

Im Hinblick auf die dem Antragsteller und Käufer als sogenannten „werdenden Landwirt“ zuzumutende erhöhte Mitwirkungspflicht war es aufgrund der obigen Ausführungen weder der belangten Behörde noch dem Landesverwaltungsgericht möglich, das in den Betriebskonzepten angesprochene Vorhaben durch amtswegige Beweisaufnahmen weiter zu konkretisieren.

Somit ist als Ergebnis des durchgeführten Verfahrens zusammenfassend festzustellen, dass für die Genehmigung des Rechtsgeschäftes der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG zum Tragen kommt, da der Rechtserwerber weder Landwirt im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG noch im Sinne der Bestimmung des § 3 Z 2 lit. b NÖ GVG ist, während dem im Verfahren aufgetretenen Interessenten E diese Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 2 lit. a NÖ GVG zweifellos und vom Käufer auch eingestandenermaßen zukommt.

Zur Anregung des Beschwerdeführers zur amtswegigen Vorlage der Rechtssache an den EuGH und der seiner Ansicht nach bestehenden Unionsrechtswidrigkeit der Bestimmungen des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sowie zu dem von ihm im Schriftsatz vom 03.12.2018 auszugsweise zitierten Rechtsgutachten des D ist Folgendes auszuführen:

Zunächst ist festzuhalten, dass weder der angefochtene Bescheid noch die vorgelegten Akten des Verwaltungsverfahrens noch das Vorbringen des Beschwerdeführers selbst Anhaltspunkte dafür bieten, dass ein grenzüberschreitender Kapitalverkehr im Sinne des Art. 63 AEUV vorliegen könnte. Es ist daher kein Bezug zum Unionsrecht zu erkennen (vgl. VwGH vom 26. Jänner 2007, GZ 2006/02/0007, und vom 23. Mai 2006, GZ 2005/02/0092).

Soweit auf das Urteil vom 23. September 2003, C- 452/01, Ospelt, Randnr. 38 ff, Bezug genommen wird, ist vorderhand Folgendes festzuhalten: Der Gerichtshof der Europäischen Union hat in diesem Urteil ausgesprochen, dass das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (VGVG) im Allgemeininteresse liegende Ziele verfolgt, mit denen Beschränkungen des freien Kapitalverkehrs (grundsätzlich) gerechtfertigt werden können.

Der EuGH kam jedoch in diesem Urteil zum Ergebnis, dass die im dortigen Ausgangsfall vorliegende Sachverhaltskonstellation nicht mit den Bestimmungen zur Kapitalverkehrsfreiheit vereinbar war. In der Folge kam es zu einer Vertragsverletzungsklage der Europäischen Kommission beim EuGH (Rechtssache C-516/10 , Europäische Kommission / Republik Österreich). Die Europäische Kommission beantragte die Feststellung, dass die Republik Österreich, indem sie § 5 in Verbindung mit § 2 Abs. 3 und 4 sowie § 6 Abs. 2 lit. g VGVG sowie § 6 Abs. 2 lit. d in Verbindung mit § 3 Abs. 3 und 4 VGVG aufrechterhalten hat, gegen Art. 49 und 63 AEUV verstoßen habe. Mit der Novelle zum VGVG, LGBl. Nr. 39/2011, wurde den Bedenken der Europäischen Kommission Rechnung getragen (vgl. die Materialien SA 70/2011, XXIX. LT). Die Europäische Kommission nahm daraufhin die Klage beim EuGH zurück (Streichung der Rechtssache durch Beschluss vom 30. Jänner 2012, C-516/10 , Kommission / Österreich).

Vor diesem Hintergrund und im Hinblick auf den oben festgestellten Sachverhalt, wonach ein Nicht-Landwirt landwirtschaftliche Grundstücke erwerben will, ein Landwirt aber ein Interesse an diesen Grundstücken hat und auch bereit ist, ein gleichartiges Rechtsgeschäft abzuschließen (Interessentenregelung des NÖ GVG 2007), bestehen aber für das Landesverwaltungsgericht NÖ auch unter der Annahme, dass der Anwendungsbereich der unionsrechtlichen Kapitalverkehrs-freiheit eröffnet wäre, keine Bedenken an der Vereinbarkeit mit dem Unionsrecht. Ähnlich sieht das der Verwaltungsgerichtshof ist seiner Entscheidung vom 29.06.2015 zur Zl. 2013/02/0187, die zum VGVG ergangen ist.

Bemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass seitens des Beschwerdeführers eine „Selbstbewirtschaftung“ laut dem (wie oben dargestellt - nicht schlüssigen) Betriebskonzept geplant ist. So hat er mehrmals sowohl im Beschwerdeschriftsatz wie auch in der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass er beabsichtigt, selbst einen gesunden landwirtschaftlichen Betrieb zu errichten und auf Grundlage seiner stetig steigenden Befähigungen bzw. Erfahrungen, die fremde Unterstützung immer weniger in Anspruch zu nehmen, sodass nur in Notfällen ein befreundeter Landwirt ihn bei der Selbstbewirtschaftung unterstützen wird. Die diesbezüglich anderslautende Darstellung im Zusammenhang mit der Anregung auf Vorlage an den EUGH im ergänzenden Schriftsatz und der Vergleich mit der Entscheidung Ospelt ist daher nicht nachvollziehbar.

Ebenso wenig nachvollziehbar sind zudem die Ausführungen im zitierten Rechtsgutachten hinsichtlich der unionsrechtlichen Bedenklichkeit des kategorischen Ausschlusses juristischer Personen von der Zuerkennung der Landwirteeigenschaft, da im verfahrensgegenständlichen Fall keine juristische Person involviert ist.

Auch die in diesem Rechtsgutachten erwähnten unionsrechtlichen Bedenken betreffend die Privilegierung von als Interessenten auftretenden Landwirten bzw. Entitäten iSd § 3 Z 4 lit. a und b NÖ GVG gegenüber als Erwerber auftretenden Nicht-Landwirten werden vom Landesverwaltungsgericht NÖ im Hinblick auf die Begründung, dass jene das geplante Rechtsgeschäft zwischen Verkäufer und Nicht- Landwirt verhindern können, jedoch selbst im Falle eines aufgrund des Anbots iSd§ 3 Z 4 lit. a und b NÖ GVG 2007 zustande kommenden Rechtsgeschäftes nicht dazu verpflichtet wären, das in Rede stehende Grundstück tatsächlich zu kaufen, nicht geteilt und wird diesbezüglich auf die obigen Ausführungen verwiesen, wonach ein verbindlich abgegebenes Anbot in Form einer Interessentenerklärung im Zuge eines anhängigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens nicht mehr zurückgezogen werden kann und der Interessent sehr wohl an sein (rechtsverbind-liches) Anbot gebunden ist.

Es war daher in rechtlicher Würdigung aller vor dem erkennenden Gericht erzielten Beweisergebnisse der Beschwerde keine Folge zu geben und der angefochtene Bescheid der Grundverkehrsbehörde St. Pölten, mit welchem die grundverkehrs-behördliche Genehmigung versagt worden ist, zu bestätigen.

Die ordentliche Revision war im vorliegenden Fall nicht zuzulassen, da in Ansehung des klaren Gesetzeswortlautes keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen ist und im Übrigen die vorliegende Entscheidung auch nicht der bisher ergangenen Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes widerspricht oder von dieser Judikatur abweicht.