LVwG Burgenland E 124/15/2024.002/005E 124/15/2025.001/004

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Burgenland erkennt durch seine Richterin Mag. Hankemeier über die Beschwerden des BF mit Sitz in *** (ZVR ***), vertreten durch seinen Obmann AA, vom

1. 29.10.2024 gegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Veräußerung des GSt. Nr. [NR1], EZ [EZ1], Grundbuch [KG] vom 15.10.2024, GZ: *** durch die Grundverkehrsbezirkskommission bei der Bezirkshauptmannschaft ***

2. 08.12.2024 gegen den Bescheid der Grundverkehrsbezirkskommission bei der Bezirkshauptmannschaft *** vom 06.11.2024, GZ: ***, mit welchem der Antrag des BF auf Nichtgenehmigung des Grundstücksverkaufs KG [KG], GSt. Nr. [NR1] als unzulässig zurückgewiesen wurde,

sohin in Angelegenheiten des Bgld. Grundverkehrsgesetzes 2007

zu Recht:

I. In Entscheidung über die Beschwerde wird die angefochtene Genehmigung der Grundverkehrsbehörde zur Veräußerung des GSt. Nr. [NR1], EZ [EZ1], Grundbuch [KG] vom 15.10.2024, GZ: ***, aufgehoben.

II. Die Beschwerde des BF gegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Veräußerung des GSt. Nr. [NR1], EZ [EZ1], Grundbuch [KG] vom 15.10.2024, GZ: ***, (1.) wird als unzulässig zurückgewiesen.

III. Der Antrag des BF vom 28.10.2024 auf Zustellung des Protokolls und des Bescheides wird als unzulässig zurückgewiesen.

IV. Der Beschwerde vom 08.12.2024 (2.) wird stattgegeben, der angefochtene Bescheid der Grundverkehrsbezirkskommission bei der Bezirkshauptmannschaft *** behoben und die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an die Behörde zurückverwiesen.

V. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrenslauf, Sachverhalt:

I.1. Mit Eingabe vom 20.03.2024, eingelangt bei der Grundverkehrsbezirkskommission ***, angesiedelt bei der Bezirkshauptmannschaft *** (in Folge „Behörde“), hat der Öffentliche Notar AA (in Folge „Notar“) in Beauftragung des Verkäufers und der Käufer um grundverkehrsbehördliche Genehmigung der Eigentumsübertragung des GSt. Nr. [NR1], EZ [EZ1] der KG [KG], Marktgemeinde BB (in Folge „Gemeinde“) angesucht.

Beigelegt wurden ein Kaufvertrag vom 18.03.2024, ein Auszug aus dem WEB-GIS Burgenland mit der ausgewiesenen Flächenwidmung zum Stand 12.03.2024 sowie ein Auszug aus dem Teilungsplan.

Das verfahrensgegenständliche GSt. Nr. [NR1] weist eine Fläche von 3.119 m² auf und soll laut Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung ein Teil der Fläche als Bauland und ein Teil als Grünland-Hausgärten Verwendung finden.

Das vertragsgegenständliche Grundstück wurde durch Teilung der Liegenschaft vormals GSt. Nr. [NR2], welches in der Flächenwidmung „Gl“ (landwirtschaftlich genutzte Grünfläche) liegt, neu gebildet. Das Grundstück war bis 1967 als Braunkohlebergwerk genutzt worden und stand bereits mehrere Jahre zum Verkauf. Es wies ein Gesamtausmaß von 28.830 m² auf, und wurden zur Bildung der kaufvertragsgegenständlichen Liegenschaft 3.119 m² herausgelöst und als GSt. Nr. [NR1] grundbücherlich erfasst. Der Rest der Liegenschaft im Ausmaß von 25.711 m² wurde als GSt. Nr. [NR3] grundbücherlich erfasst.

I.2. Am 02.05.2024 fand von 08:57 bis 09:15 Uhr betreffend der Gemeinde BB eine Sitzung der Behörde unter Anwesenheit des Vorsitzenden Bezirkshauptmanns CC, des forstfachlichen Fachmanns DD, des Mitglieds der Arbeiterkammer EE und dem Ortsmitglied der Gemeinde FF statt. Das Mitglied der Landwirtschaftskammer war entschuldigt.

Das verfahrensgegenständliche Grundstück bzw. der zugehörige Rechtserwerb sind in der Niederschrift, neben 3 weiteren Tagesordnungspunkten, wie folgt dargestellt (aus Gründen des Datenschutzes werden die persönlichen Daten nicht erfasst):

„KG [KG]

Veräußerer: D. N., geb. am, Adr.

Erwerber: J. R., geb. am und M. R., geb. am, Adr.

GSt. Nr.: [NR1] Baufläche, Gärten mit 3119 m², EZ [EZ2]“

In der Niederschrift zur Sitzung wurde neben der Beschlussfähigkeit der Kommission festgestellt, dass der „oben angeführte Rechtserwerb durch den angeführten Erwerber“ einstimmig gemäß § 4 Abs. 1, Abs. 2 Bgld. Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. Nr. 25/2007 genehmigt wird.

Weitere Ausführungen zum Beschluss bzw. zu den Beschlüssen sind in der Niederschrift nicht enthalten.

Ein grundverkehrsbehördlicher Genehmigungsvermerk auf dem Kaufvertrag wurde nicht vorgenommen.

I.3. Mit E-Mail vom 06.05.2024 hat die Behörde dem Notar mitgeteilt, dass betreffend des vertragsgegenständlichen GSt. Nr. [NR1] ein forstrechtliches Verfahren bei der Bezirkshauptmannschaft *** anhängig ist.

Aus dem nachfolgenden Mailverkehr ist ersichtlich, dass der Notar mit E-Mail vom 13.05.2024 und 05.08.2024 die Erledigung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung des Eigentumserwerbs am GSt. Nr. [NR1] urgiert hat.

I.4. Mit Schreiben vom 13.08.2024 hat die Behörde die Gemeinde um Stellungnahme ersucht, ob beabsichtigt ist, das verfahrensgegenständliche Grundstück in Bauland umzuwidmen. Die Gemeinde hat hierzu mit Mail vom 06.09.2024 unter Vorlage des nach § 5 Bgld. RPG aufgelegten Entwurfs der 13. Änderung des Digitalen Flächenwidmungsplanes vom 24.07.2024 mitgeteilt, dass auf dem GSt. Nr. [NR1] die Flächenwidmung „Gl“ (landwirtschaftlich genutzte Grünfläche) im Ausmaß von ca. 1.650 m² auf „gkA-M“ (gesondert zu kennzeichnendes Aufschließungsgebiet - gemischtes Baugebiet) sowie im Ausmaß von ca. 440 m² in „gkAG-GHg“ (gesondert zu kennzeichnendes Aufschließungsgebiet für Grünland – Hausgärten) geplant ist, abzuändern.

I.5. Mit E-Mail vom 14.10.2024 hat der BF, vertreten durch seinen Obmann AA (in Folge „Beschwerdeführer“) unter Vorlage von Beilagen Einwände gegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Verkaufs des verfahrensgegenständlichen Grundstücks Nr. [NR1] erhoben und im Wesentlichen begründend vorgebracht, dass es sich um ein spekulatives Rechtsgeschäft handle und forderte die Behörde auf, die Genehmigung des Grundstücksverkaufs zu versagen. Weiters legte er dar, gemäß § 6 Abs. 2 und 4 Bgld. GVG 2007 als landwirtschaftlicher Betrieb zum Erwerb der Liegenschaft einen Betrag in Höhe von EUR 81.000.- oder zumindest den ortsüblichen Preis zu bieten, um auf dem Grundstück Pferde unterzubringen.

I.6. In der Sitzung der Behörde vom 15.10.2024, welche in Anwesenheit des Vorsitzenden Bezirkshauptmanns CC, des forstwirtschaftlichen Fachmanns GG, der Mitglieder der Landwirtschaftskammer und Arbeiterkammer HH und EE und dem Ortsmitglied der Gemeinde FF stattgefunden hat, wurde zum verfahrensgegenständlichen Antrag niederschriftlich festgehalten, dass die Behörde nach eingehender Beratung den einstimmigen Beschluss gefasst hat, den „oben angeführten Rechtserwerb“ grundverkehrsbehördlich zu genehmigen. Weiters ist in der Niederschrift ausgeführt:

„Hr. FF als Ortsmitglied teilt mit, dass das ggf Haus zwar desolat aussieht, aber die Substanz trocken und gut in Schuss ist. Das die Vorbesitzer darauf geachtet haben sieht man auch an den Kaminen. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass der Kaufpreis mehr als das doppelte des Verkehrswerts beträgt. Die Umwidmung in Bauland und Hausgärten ist laut Gde im Laufen. Die Bewilligung kann daher gemäß § 4 (2) GVG erteilt werden.“

Nachfolgend der Sitzung wurde ein grundverkehrsbehördlicher Genehmigungsvermerk, datierend vom 15.10.2024 zur Zahl ***, auf dem Kaufvertrag angebracht.

I.7. Mit Eingabe vom 28.10.2024 ersuchte der Beschwerdeführer um Übermittlung des Bescheides und Sitzungsprotokolls um als antragsberechtigter Nachbar/Betroffener ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung der Behörde einbringen zu können. Hierzu wurde von der Behörde mit Mail repliziert, dass der Beschwerdeführer keine Parteistellung hat und daher Bescheid/Protokoll nicht übermittelt werden.

I.8. Mit Schreiben vom 29.10.2024, eingelangt bei der Behörde am 31.10.2024, hat der Beschwerdeführer Berufung gegen die grundverkehrskommissionelle Genehmigung des Grundstücksverkaufs KG [KG], GSt. Nr. [NR1] erhoben, welche mit Schreiben vom 06.11.2024 dem Landesverwaltungsgericht Burgenland zur Entscheidung vorgelegt wurde (Verfahren 1.).

I.9. Die Behörde erließ, datierend vom 06.11.2024, GZ: ***, einen Bescheid, in welchem der Antrag des Beschwerdeführers auf Nichtgenehmigung des Grundstücksverkaufs KG [KG], GSt. Nr. [NR1], zurückgewiesen wurde.

Gegen diesen Bescheid erhob der Beschwerdeführer Beschwerde vom 08.12.2024 (Verfahren 2.). Der zugehörige Aktenteil wurde dem Landesverwaltungsgericht Burgenland von der Behörde am 22.01.2025 übermittelt.

II. Beweiswürdigung:

Der festgestellte Sachverhalt gründet sich auf die vorliegende unbedenkliche und unstrittige Aktenlage des Aktes der Behörde.

Nähere Feststellungen bzw. Ermittlungen im Zusammenhang mit dem Beschwerdevorbringen waren aufgrund der nachstehenden rechtlichen Beurteilung nicht erforderlich.

III. Rechtslage:

III.1. Die verfahrensgegenständlich relevanten Bestimmungen des Burgenländischen Grundverkehrsgesetzes 2007 - Bgld. GVG 2007, LGBl. Nr. 25/2007 i.d.F. LGBl. Nr. 7/2023, lauten:

§ 1

Ziel und Geltungsbereich

„[…]

(2) Den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt der Verkehr mit

1. land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken;

[…]“

§ 2

Begriffsbestimmungen

„[…]

(2) Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs für land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, aber doch in einer für die Land- und Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Die Aussetzung der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstücks, ohne dass es einer anderen Benutzung zugeführt wird, beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück nicht. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind Baugrundstücke.

[…]“

2. AbschnittRechtserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken

§ 4

Genehmigungspflicht

„(1) Folgende Rechtserwerbe unter Lebenden an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon bedürfen, soweit nicht die Voraussetzungen des § 5 vorliegen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung:

1. der Erwerb des Eigentums;

[…]

(2) Eine Genehmigung für den Rechtserwerb nach Abs. 1 darf nur erteilt werden, wenn

1. der Erwerb dem Ziel dieses Gesetzes gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 nicht widerspricht und von der Rechtserwerberin oder dem Rechtserwerber glaubhaft gemacht wird, dass dadurch das zu erwerbende Grundstück der weiteren land- und forstwirtschaftlichen Nutzung nicht entzogen wird oder

2. der Erwerb für gewerbliche oder industrielle Zwecke, für Zwecke der Baulandbeschaffung oder zur Erfüllung gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, das öffentliche Interesse an der neuen Verwendung raumordnungsrechtlichen Zielen entspricht und jenes an der bisherigen Verwendung überwiegt und die land- und forstwirtschaftliche Nutzung allfällig verbleibender Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

3. land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke von einem Geldinstitut im Zuge einer Zwangsversteigerung erworben wurden und das Geldinstitut glaubhaft macht, dass der Erwerb zur Rettung seiner Geldforderung erforderlich ist und es diese Grundstücke ohne grundlose Verzögerung einer Erwerberin oder einem Erwerber gemäß Z 1 weiterveräußern wird.

[…]“

§ 6

Maßnahmen bei Unabwendbarkeit der Übertragung

„(1) Die Übertragung des Eigentums durch Kauf ist ungeachtet des § 4 zu genehmigen, wenn sie aus berücksichtigungswürdigen persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen auf Seiten der Veräußerin oder des Veräußerers erforderlich ist.

(2) Liegt der Preis für den Eigentumserwerb erheblich über dem ortsüblichen Verkehrswert, so ist der Erwerb ohne weiteres Verfahren nicht zuzulassen. Ansonsten hat die Grundverkehrsbehörde vor Erlassung des Bescheids die Gemeinde, in deren Bereich das Grundstück liegt, und die Burgenländische Landwirtschaftskammer zu benachrichtigen; diese haben alle Personen, die Interesse für das Rechtsgeschäft haben, innerhalb von sechs Wochen namhaft zu machen.

[…]

(4) Werden innerhalb der Frist nach Abs. 2 interessierte Personen namhaft gemacht, die die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 4 erfüllen und die vor der Grundverkehrsbehörde erklären, zu gleichen Bedingungen oder zumindest zum ortsüblichen Preis in das Rechtsgeschäft eintreten zu wollen, so hat die Grundverkehrsbehörde die Übertragung des Eigentums an eine oder einen im Sinne des § 4 ungeeignete Rechtserwerberin oder ungeeigneten Rechtserwerber nicht zuzulassen.“

8. AbschnittBehörden, Antrag und Verfahren

§ 25

Behörden

„(1) Grundverkehrsbehörde im Sinne dieses Gesetzes ist die Grundverkehrsbezirkskommission. Für den Bereich jeder Bezirkshauptmannschaft wird je eine Grundverkehrsbezirkskommission eingerichtet; der Bereich der Grundverkehrsbezirkskommission bei der Bezirkshauptmannschaft Eisenstadt-Umgebung umfasst auch die Gebiete der Freistädte Eisenstadt und Rust. Geschäftsstellen der Grundverkehrsbezirkskommissionen sind die jeweiligen Bezirkshauptmannschaften.

(2) Örtlich zuständig ist jene Grundverkehrsbezirkskommission, in deren Sprengel sich das den Gegenstand des Rechtserwerbs bildende Grundstück befindet. Liegen Grundstücke in mehreren Bezirken, so ist jene Grundverkehrsbezirkskommission zuständig, in deren Sprengel der flächenmäßig größere Teil der Grundstücke liegt.

[…]“

§ 26

Grundverkehrsbezirkskommissionen

„(1) Die Grundverkehrsbezirkskommissionen bestehen hinsichtlich der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke aus

1. der Bezirkshauptfrau oder dem Bezirkshauptmann als Vorsitzende oder Vorsitzenden,

2. je einem auf Vorschlag der Burgenländischen Landwirtschaftskammer und der Kammer für Arbeiter und Angestellte für das Burgenland bestellten Mitglied,

3. einer oder einem forstwirtschaftlichen Sachverständigen und

4. einem vom Gemeinderat jener Gemeinde, in der das Grundstück liegt, bestellten Mitglied, das mit den Angelegenheiten der örtlichen Raumplanung vertraut ist (Ortsmitglied). Liegen die von einem Rechtserwerb erfassten Grundstücke in mehreren Gemeinden, so sind die Ortsmitglieder aller betroffenen Gemeinden als Mitglieder der Kommission beizuziehen.

[…]

(3) Zur Beschlussfähigkeit der Grundverkehrsbezirkskommission hinsichtlich land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke sind die Anwesenheit der oder des Vorsitzenden und zweier weiterer Mitglieder erforderlich. Zur Beschlussfähigkeit der Grundverkehrsbezirkskommission hinsichtlich der Baugrundstücke sind die Anwesenheit der oder des Vorsitzenden und dreier weiterer Mitglieder erforderlich. Die Beschlüsse sind mit Stimmenmehrheit zu fassen, bei gleicher Stimmenanzahl gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag.

[…]“

§ 28

Antrag

„(1) Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung ist von der Erwerberin oder dem Erwerber schriftlich zu beantragen. Der Antrag hat die Angaben und Unterlagen zu umfassen, die zur Beurteilung des Rechtserwerbs erforderlich sind, insbesondere Angaben über den Zweck des Rechtserwerbs sowie eine Ausfertigung der Urkunden, aus denen sich der Rechtsgrund des Rechtserwerbs ergibt.

(2) Besteht der Rechtsgrund in einem Vertrag, so muss innerhalb von drei Monaten nach Vertragsabschluß der Antrag auf Genehmigung eingebracht werden.

(3) Der Antrag auf Genehmigung ist bei der Geschäftsstelle der zuständigen Grundverkehrsbehörde einzubringen.

(4) Wird einem Antrag stattgegeben, so ist von der Grundverkehrsbehörde auf der zur Verbücherung bestimmten Urkunde ein Vermerk über die Genehmigung anzubringen.“

III.2. Die §§ 24, 27 und 28 VwGVG lauten (auszugsweise) wie folgt:

§ 24

Verhandlung

„(1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

1. der das vorangegangene Verwaltungsverfahren einleitende Antrag der Partei oder die Beschwerde zurückzuweisen ist oder bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben oder die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt für rechtswidrig zu erklären ist oder

[…]“

§ 27

Prüfungsumfang

„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z. 3 und 4) oder auf Grund der Erklärung über den Umfang der Anfechtung (§ 9 Abs. 3) zu überprüfen.“

§ 28

Erkenntnisse

„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

[…]“

III.3. Zudem ist gegenständlich folgende Bestimmung des Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG), BGBl. Nr. 51/1991 idF. BGBl. I Nr. 58/2018, von Relevanz:

§ 68

Abänderung und Behebung von Amts wegen

„(1) Anbringen von Beteiligten, die außer den Fällen der §§ 69 und 71 die Abänderung eines der Berufung nicht oder nicht mehr unterliegenden Bescheides begehren, sind, wenn die Behörde nicht den Anlaß zu einer Verfügung gemäß den Abs. 2 bis 4 findet, wegen entschiedener Sache zurückzuweisen.

(…)“

IV. Rechtlich folgt daraus:

IV.1. Gemäß https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40196850 hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Über Beschwerden gemäß https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40211956 hat das Verwaltungsgericht gemäß https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40196850 dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40254643 hat das Verwaltungsgericht, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z. 3 und 4) zu überprüfen. Die Unzuständigkeit der Behörde hat das Verwaltungsgericht auch dann von Amts wegen wahrzunehmen, wenn sie in der Beschwerde nicht geltend gemacht wurde (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_2009160226_20100510X00 ).

IV.2. Die Behörde ist eine in §§ 25f des Bgld. GVG 2007 verankerte Kommission. Ihre Mitglieder (Ersatzmitglieder) geloben gemäß § 27 Abs. 3 leg. cit. vor Antritt ihres Amtes die gewissenhafte und unparteiliche Erfüllung ihres Amtes sowie die Wahrung der Amtsverschwiegenheit.

Das Vorgehen der Grundverkehrsbezirkskommission hat als Verwaltungsbehörde entsprechend der Bestimmungen des AVG zu erfolgen.

Die Grundverkehrsbezirkskommission hat über Antrag des Erwerbers in erster Linie darüber zu entscheiden, ob der Rechtserwerb § 4 Bgld. GVG genehmigungspflichtig ist. Erst in zweiter Linie hat sie darüber zu entscheiden, ob dem Rechtserwerb die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen ist.

IV.3. Die Grundverkehrsbezirkskommission ist bei diesen Aufgaben als Kollegialorgan tätig, zu dessen Beschlussfähigkeit bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken die Anwesenheit des Vorsitzenden und zweier weiterer Mitglieder erforderlich ist. Die Beschlüsse sind mit Stimmenmehrheit zu fassen, bei gleicher Stimmenzahl gibt die Stimme des Vorsitzenden den Ausschlag (§ 26 Abs. 3 leg. cit.).

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ist ein Bescheid, welcher nach seinem Erscheinungsbild intendiert, einem Kollegialorgan zugerechnet zu werden und welchem kein entsprechender Beschluss dieses Organes zugrunde liegt, so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_1984060097_19881124X00 , 0099; https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_1990130028_19910612X00 ).

Des Weiteren vertritt der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Rechtsansicht, dass bei Erlassung eines Bescheides durch ein Kollegialorgan dessen Beschlussfassung hierüber sowohl den Spruch einer Entscheidung als auch die Grundzüge der Begründung zu umfassen hat.

Die Kollegialbehörde muss also bei der Abstimmung über die bescheidmäßige Erledigung sowohl den Spruch der Entscheidung als auch deren Begründung (zumindest in den Grundzügen) der Beschlussfassung unterziehen. Andernfalls wäre der ausgefertigte Bescheid, der eine (eingehende) Begründung enthält, durch den Beschluss des Kollegialorgans nicht gedeckt und damit rechtswidrig (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_2017120097_20171025L00 ).

War Gegenstand der Abstimmung des Kollegialorganes nur der Spruch der Entscheidung, nicht aber die Begründung, so erweist sich der Bescheid als rechtswidrig,  zumal  dieser  durch  keinen  Beschluss der belangten (Kollegial-)Behörde gedeckt ist (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_1997050275_19980224X00 ).

Während bei monokratischen Organen der behördliche Wille erstmals mit der Genehmigung iSd https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40095822 nach „außen“ (wenn auch nicht den Parteien gegenüber) in Erscheinung tritt, ist bei Kollegialorganen die eigentliche Willensbildung (durch die Beschlussfassung) von der Errichtung der Urschrift zu trennen (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_2010100043_20130528X00 ). Diesfalls wird nämlich mit der Genehmigung der Erledigung (lediglich) beurkundet, dass das dazu berufene Kollegialorgan den betreffenden Beschluss gefasst hat (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_1995120116_19950614X00 , https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_1999120336_20010221X00 ).

Nach § 58 Abs. 2 AVG in Zusammenschau mit § 28 Abs. 4 Bgld. GVG entfällt eine Begründung, wenn dem Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Rechtserwerbs Folge gegeben wird. Daher ist bei zustimmenden Fällen, welche keinen Diskussionsbedarf hatten, die Erfassung einer Begründung sowie deren Beschlussfassung entbehrlich.

IV.4. Zum Beschluss der Grundverkehrsbehörde vom 02.05.2024:

Aufgrund unter anderem des schriftlichen Antrags zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung der Veräußerung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks durch den beauftragten Notar vom 20.03.2024 wurde von der Behörde am 03.05.2024 eine Sitzung durchgeführt, in welcher gesamt vier grundverkehrsbehördlich zu erfassende Rechtsgeschäfte in der Gemeinde BB behandelt wurden. Die Behörde war ordnungsgemäß zusammengesetzt und aufgrund ausreichender Anwesenheit von Mitgliedern beschlussfähig.

Die Niederschrift zur Sitzung wurde zur GZ: *** erfasst. Dieser ist zu entnehmen, dass dem Rechtsgeschäft der Übertragung des Eigentums zu GSt. Nr. [NR1], EZ [EZ1] der KG [KG] einstimmig zugestimmt wurde.

Nachdem – wie unter IV.3. dargelegt - auf den niederschriftlich beurkundeten Beschluss des Kollegialorgans abzustellen ist, stellt die nicht erfolgte Anbringung des Genehmigungsvermerks lediglich eine Ordnungswidrigkeit dar.

IV.5. Zum Beschluss der Grundverkehrsbehörde vom 15.10.2024:

Gemäß https://rdb.manz.at/document/ris.n.NOR40148229  sind Anbringen von Beteiligten, die - außer in den Fällen der §§ 69 bis 71 AVG - die Abänderung eines rechtskräftigen Bescheides begehren, wenn die Behörde nicht den Anlass zu einer Verfügung gemäß Abs. 2 bis 4 leg. cit. findet, wegen entschiedener Sache zurückzuweisen, über ein und dieselbe (idente) Rechtssache ist daher nur einmal rechtskräftig zu entscheiden (ne bis in idem). Identität der „Sache“ liegt dann vor, wenn sich gegenüber der früheren Entscheidung weder die Rechtslage noch der wesentliche Sachverhalt geändert hat und sich das neue Parteibegehren im Wesentlichen mit dem früheren deckt (https://rdb.manz.at/document/ris.vwght.JWT_2021030125_20220408L00 ).

Unter Hinweis auf die Ausführungen unter IV.4. ist daher der Beschluss der Behörde vom 15.10.2024 wegen entschiedener Sache aufzuheben.

IV.6. Zum Antrag vom 14.10.2024 auf Aufhebung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung sowie Beschwerde gegen die grundverkehrsbehördliche Genehmigung vom 29.10.2024:

Voraussetzung für die Teilnahme von Personen am Verfahren ist ihre Parteifähigkeit. Die Parteifähigkeit bestimmt sich gem. § 9 AVG primär nach den Verwaltungsvorschriften, subsidiär nach jenen des Zivilrechts (VwGH 04.04.2019, Ra 2019/01/0083). Der Beschwerdeführer ist als Verein grundsätzlich parteifähig. Die Vereinssatzungen und deren Vorgaben hinsichtlich Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, wozu die gegenständlichen Verfahren vermutlich zu zählen sind, stellen hier nicht zu behandelnde zivilrechtliche Fragen dar und sind diese auch nicht entscheidungsrelevant.

Parteien sind gem. § 8 AVG natürliche oder juristische Personen, die an der Sache vermögen eines Rechtsanspruchs oder eines rechtlichen Interesses beteiligt sind. Partei eines Verwaltungsverfahrens ist demnach, wer durch den jeweiligen Verfahrensgegenstand in einem subjektiven öffentlichen Recht betroffen ist. § 8 knüpft daher an das Bestehen materieller Berechtigungen an und verleiht deren Träger die prozessuale Stellung einer Partei.

Aus § 28 Abs. 1 Bgld. GVG 2007 in Zusammenschau mit § 30 Abs. 1 Bgld. GVG 2007 ist ersichtlich, dass alleinige Partei des Verfahrens bei der Behörde der Erwerber ist. Weitere Parteien sind dem Gesetz nicht zu entnehmen.

Folglich ist zu prüfen, ob der Beschwerdeführer über subjektive öffentliche Rechte verfügt, deren Beeinträchtigung ihm Beschwerdelegitimation verleihen. Ein subjektives öffentliches Recht ist die dem Einzelnen kraft öffentlichen Rechts verliehene Rechtsmacht, vom Staat zur Verfolgung seiner Interessen ein bestimmtes Verhalten zu verlangen (VwGH 28.08.1997, 97/04/0106). Ein subjektives öffentliches Recht liegt nur dann vor, wenn es auch durch Klage oder Beschwerde durchsetzbar ist (vgl. VwGH 18.10.1994, 94/04/0016).

Der Beschwerdeführer ist nicht Erwerber, sondern stellt sich lediglich als solche zur Verfügung, insbesondere da er in seinen Eingaben sein Kaufinteresse bekundet hat.

Eine Rechtsverletzung eines subjektiven öffentlichen Rechts wird immer dann zu verneinen sein, wenn es für die Rechtsstellung des Beschwerdeführers keinen Unterschied macht, ob der Bescheid einer Verwaltungsbehörde aufrecht bleibt oder aufgehoben wird (vgl. VwGH 22.03.2000, Zl. 99/03/0452).

Neben der Tatsache, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Grundstücksverkaufs bereits in der Sitzung der Behörde vom 02.05.2024 erfolgt war (siehe IV.4.), ändert sich nichts an der Rechtsstellung des Beschwerdeführers, da ihm keine Parteistellung zukommt.

Zum Vorbringen des Beschwerdeführers, dass es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt ist festzustellen, dass dies kein subjektives öffentliches Recht einer am nicht Verfahren beteiligten, somit 3. Person darstellt und daher nicht erfolgreich geltend gemacht werden kann.

Hinsichtlich der Ausführungen, dass der Beschwerdeführer im Wege des § 6 Bgld. GVG 2007 in das behördliche Verfahren einbezogen werden möchte, wird ausgeführt:

Die Bestimmung des § 6 leg. cit. ist ein besonderer Genehmigungstatbestand, welcher im Fall von besonderen berücksichtigungswürdigen persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen des Veräußerers greift, d. h. in jenen Fällen wo für das wirtschaftliche Überleben ein Verkauf erforderlich ist. Um den Veräußerer vor Spekulationen zu schützen und seine wirtschaftliche Lage nicht noch mehr anzuspannen, ist u.a. die Ortsüblichkeit des Preises als Prüfungsmaßstab in solchen Fällen anzusetzen. Liegt ein derartiger wirtschaftlicher Sonderfall des quasi „Notverkaufs“ nicht vor, findet der § 6 Bgld. GVG 2007 keine Anwendung. Der Verfassungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis VfSlg. 6257/1970 zum NÖ Grundverkehrsgesetz ausgeführt, dass die Zurückweisung der Berufung eines Interessenten mangels Parteistellung keine Verletzung des Verfahrens vor dem gesetzlichen Richter darstellt.

IV.7. Zum Antrag auf Zustellung des Protokolls und des Bescheides der Behörde vom 28.10.2024:

Mangels Parteistellung hat der Beschwerdeführer weder ein Recht auf Zustellung einer Niederschrift noch des Bescheides und ist dieser Antrag zurückzuweisen.

IV.8. Zur bescheidmäßigen Zurückweisung des Antrags auf Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung:

Eingangs wird auf die Ausführungen in IV.3. verwiesen.

Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes sieht auch Ausfertigungen von Erledigungen als wirksam an, die ihrem äußeren Erscheinungsbild nach intendieren, einem Kollegialorgan zugerechnet zu werden, denen aber überhaupt kein oder zumindest kein inhaltlich übereinstimmender Beschluss dieses Organs zugrunde liegt.

Dies gilt auch für Erledigungen, die vom Vorsitzenden des Kollegialorgans unter Hinweis auf die Entscheidung des Kollegiums ausgefertigt werden.

Dem Vorsitzenden fehlt allerdings die Befugnis, eine solche Erledigung - ohne entsprechenden Beschluss des zuständigen Kollegiums - namens des Kollegiums (zu beurkunden und) zu erlassen, sodass diese mit Rechtswidrigkeit infolge Unzuständigkeit belastet ist (VwSlg. 10.326A/1980).

Eine Überprüfung dahingehend, ob einem Bescheid eines Kollegialorganes ein entsprechender Beschluss dieses Organes zugrunde liegt, kann nur auf Grund einer anlässlich der Sitzung dieses Kollegialoranges aufgenommenen Niederschrift erfolgen.

Im gegenständlichen Fall ist der, von der Behörde vorgelegten Niederschrift über die Sitzung der Behörde am 15.10.2024 jedoch nicht zu entnehmen, dass ein Beschluss zur Zurückweisung des Antrags vom 14.10.2024 auf Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gefasst wurde. Die Niederschrift über die Sitzung enthält auch weder einen Antrag hierfür noch eine Entscheidung samt der für die Entscheidung wesentlichen Begründung.

Auf Grund der vorliegenden Niederschrift ist es dem Landesverwaltungsgericht nicht möglich, zu überprüfen, ob den Bestimmungen des § 26 Bgld. GVG 2007 entsprochen wurde. Des Weiteren ist der Niederschrift nicht zu entnehmen, ob dem angefochtenen Bescheid vom 06.11.2024 überhaupt ein entsprechender Beschluss zugrunde liegt.

Der Bescheid ist demnach so zu betrachten, als ob er von einer unzuständigen Behörde erlassen worden wäre. Es ist daher der Bescheid zu beheben und das Verfahren zur neuerlichen Bearbeitung und Entscheidung zurückzuverweisen.

V. Zum Entfall der öffentlichen mündlichen Verhandlung:

Die vorliegende Entscheidung konnte im Sinn des § 24 VwGVG ohne Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung getroffen werden. Nach Abs. 4 leg. cit. kann das Verwaltungsgericht trotz eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist und wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der EMRK noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Von den Parteien des Verfahrens wurde die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung im Übrigen auch nicht beantragt.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da sich dieses Erkenntnis auf die eindeutige und klare Rechtslage stützt sowie auf die oben zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu den Bestimmungen im Grundverkehrsrecht.

Es war auch keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG zu beurteilen, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist einheitlich.